나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45987 [1] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO OOOOOOOO OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주변
일대는 아파트단지, 주거용, 상업용 및 공업용 부동산등이 혼재하는 지대로서 제반 주위
환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 소재하는 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도
등으로 보아 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층건내 10층 1043호,1044호로
외벽 : 강화유리, 석재타일붙임, 적연와치장쌓기등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅등 마감
바닥 : 아스타일깔기등 마감
창호 : 알루미늄샤시창호 등임.

이용상태

현재 (주)에이치유-satety 간판임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소방.소화설비등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 "공장 및 근린생활시설
건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북동측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭8m-10m)(특수도로)(접합), 중로
1류(폭20m-25m)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경45987 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 10층 1043호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 13.80㎡ (약 4.18평)

* 건물면적: 43.54㎡ (약 13.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유삼사유동화전문

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트단지, 주거용, 상업용 및 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 지하 2층/지상 10층 건물 내 10층 1043호로, 외벽은 강화유리, 석재타일, 적연와치장쌓기 등으로 마감되었습니다. 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 아스타일, 창호는 알루미늄샤시로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 "공장 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남서측 및 북동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-05-30 접수된 우리은행 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리:

* 김기한 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-12-24 접수)

* 손미화 소유권이전 (2022-05-30 접수)

* 우리은행 근저당권 (2022-05-30 접수)

* 평택세무서장 압류 (2023-11-07 접수)

* 에이치에프더블유삼사유동화전문 임의경매개시결정 (2024-05-02 접수)

* 등기부채권 총액: 393,600,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)에이치유: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-06-13, 대항력 없음.

* 손미화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-05-24, 대항력 있음.

* 임차인 관련 주의사항: 손미화 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 고덕국제화지구 내에 위치한 지식산업센터(공장) 건물로, 총 10층 중 10층에 해당합니다. 건물 내에는 총 651개의 호실이 있습니다.

* 주변 상권: 아파트 단지, 주거, 상업, 공업용 부동산이 혼재된 지역으로, 행정복지센터, 유치원, 중고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 현재 이용: 건물 내 (주)에이치유-satety 간판이 설치되어 있으며, 이는 (주)에이치유 임차인이 해당 공간을 이용하고 있을 가능성을 시사합니다.

* 개발 호재: 고덕국제화지구는 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 고덕동행정복지센터가 인근에 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

* 교육시설: 반디유치원, 효명중고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 손미화 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 매각되지 않은 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구되어 자금 계획에 유의해야 합니다. 이는 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕국제화지구에 위치한 지식산업센터로, 준주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발과 함께 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 표준적인 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(손미화)의 존재는 명도 과정에서의 주의를 요구합니다. 재매각, 유동화 물건이라는 특수성과 함께 높은 매수신청보증금이 요구되는 특별매각조건은 본 물건의 잠재적 리스크이자, 경쟁을 피하고 합리적인 가격에 낙찰받을 수 있는 기회 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 미래 가치: 대규모 개발이 진행되는 핵심 지역으로, 장기적인 성장 잠재력이 높습니다.

* 지식산업센터 투자 매력: 꾸준한 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

* 경쟁률 완화 가능성: 재매각, 높은 보증금 요구 등 특별한 조건으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 표준적인 건물: 이용 및 관리에 어려움이 적은 일반적인 지식산업센터 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 194,000,000원

* 최저매각가격 (1차): 194,000,000원

* 매수신청보증금 (20%): 38,800,000원

* 인수 보증금: 0원 (손미화 임차인)

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 물건의 특수성(재매각, 대항력 있는 임차인, 특별매각조건) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 재매각 및 높은 보증금 요구는 경쟁률을 낮출 수 있는 요인이므로, 보수적으로 접근하되 고덕국제화지구의 성장 가능성을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 135,800,000원 ~ 155,200,000원 (본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.