나이스옥션 법원경매 안양 2023타경101586 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이루 · 평가일 2023.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 안양역(지하철1호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상18층 중 제5층 제503호로서,
(사용승인:2018.02.02)

외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔(방3, 욕실2, 거실및주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2023타경101586 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

재매각 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 296,000,000원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에는 지하철 1호선 안양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상18층 중 제5층 제503호

사용승인일: 2018년 02월 02일

외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 하이새시 창호

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방3, 욕실2, 거실 및 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 현황

형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m의 도로와 접해 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

건축법: 가로구역별 최고높이 제한지역

교육환경 보호에 관한 법률: 상대보호구역(샤론유치원, 안양초등학교)

대기관리권역: 대기관리권역

도로법: 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)

도시교통정비촉진법: 도시교통정비지역

문화재보호법: 역사문화환경보존지역

수도권정비계획법: 과밀억제권역

철도안전법: 철도보호지구

한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.8. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 상, 2022년 02월 04일 접수된 노원세무서장의 압류(징세관-티 6022)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(2024년 02월 28일 등기)이 존재합니다. 해당 임차인의 임대차보증금은 256,000,000원이며, 전입일은 2020년 08월 25일, 확정일자는 2020년 07월 02일입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 256,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 08월 25일

확정일자: 2020년 07월 02일

배당신고일자: 2023년 03월 21일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 내용 상, 해당 부분은 추가 확인 필요)

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 압류(노원세무서장, 2022.02.04.) 이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 가압류(2022.04.15.), 군포시의 압류(2023.03.08.), 이유정님의 강제경매(2023.03.21.), 안성시의 압류(2023.03.27.), 시흥세무서장의 압류(2023.07.12.) 등이 포함됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 4,975,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 안양동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상권이 발달되어 있습니다. 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2025년 09월 13일, 동일 건물인 어반휴플러스 내 68.89㎡(약 20.84평) 면적의 오피스텔이 290,000,000원에 중개거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 06월 19일에는 96.3㎡(약 29.13평) 면적의 오피스텔이 171,700,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가는 296,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

안양초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한 샤론유치원도 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

본건은 주거와 상업시설이 복합된 지역에 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 안양시 만안구 박달2동 일대에 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있습니다. 해당 물건지(안양동 622-342)와의 직접적인 인접 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 폐기물 업체 관련 이슈가 해당 지역 인근에서 발생하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 보증금 256,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 유찰되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 파악이 필요합니다.

6.3. 높은 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 49억 7천 5백만원으로 매우 높아, 배당 순위에 따라 임차인 보증금의 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

6.4. 다수의 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 그러나 2억 5천 6백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 부담입니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 등기부채권 총액을 고려할 때, 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 얼마나 변제될지를 면밀히 분석해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 투자 비용이 크게 늘어날 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 인근 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편리성

* 2018년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 주변 상업시설 발달로 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 296,000,000원이며, 최근 유사 면적(68.89㎡)의 거래 사례는 290,000,000원입니다. 그러나 256,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재하며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인 보증금 인수액을 고려한 실질적인 가치를 산정해야 하며, 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 여부 및 배당률에 따라 달라지겠지만, 보수적인 관점에서 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 특히, 임차인의 배당 현황을 철저히 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2023타경101586 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

재매각 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 296,000,000원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에는 지하철 1호선 안양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상18층 중 제5층 제503호

사용승인일: 2018년 02월 02일

외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 하이새시 창호

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방3, 욕실2, 거실 및 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 현황

형상 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m의 도로와 접해 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

건축법: 가로구역별 최고높이 제한지역

교육환경 보호에 관한 법률: 상대보호구역(샤론유치원, 안양초등학교)

대기관리권역: 대기관리권역

도로법: 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)

도시교통정비촉진법: 도시교통정비지역

문화재보호법: 역사문화환경보존지역

수도권정비계획법: 과밀억제권역

철도안전법: 철도보호지구

한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2.8. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약 상, 2022년 02월 04일 접수된 노원세무서장의 압류(징세관-티 6022)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(2024년 02월 28일 등기)이 존재합니다. 해당 임차인의 임대차보증금은 256,000,000원이며, 전입일은 2020년 08월 25일, 확정일자는 2020년 07월 02일입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 256,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 08월 25일

확정일자: 2020년 07월 02일

배당신고일자: 2023년 03월 21일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 내용 상, 해당 부분은 추가 확인 필요)

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 압류(노원세무서장, 2022.02.04.) 이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 가압류(2022.04.15.), 군포시의 압류(2023.03.08.), 이유정님의 강제경매(2023.03.21.), 안성시의 압류(2023.03.27.), 시흥세무서장의 압류(2023.07.12.) 등이 포함됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 4,975,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 안양동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상권이 발달되어 있습니다. 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2025년 09월 13일, 동일 건물인 어반휴플러스 내 68.89㎡(약 20.84평) 면적의 오피스텔이 290,000,000원에 중개거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 06월 19일에는 96.3㎡(약 29.13평) 면적의 오피스텔이 171,700,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가는 296,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

안양초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한 샤론유치원도 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

본건은 주거와 상업시설이 복합된 지역에 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 안양시 만안구 박달2동 일대에 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있습니다. 해당 물건지(안양동 622-342)와의 직접적인 인접 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 폐기물 업체 관련 이슈가 해당 지역 인근에서 발생하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 보증금 256,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 유찰되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 파악이 필요합니다.

6.3. 높은 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 49억 7천 5백만원으로 매우 높아, 배당 순위에 따라 임차인 보증금의 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

6.4. 다수의 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 인근 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 그러나 2억 5천 6백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 부담입니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 등기부채권 총액을 고려할 때, 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 얼마나 변제될지를 면밀히 분석해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 투자 비용이 크게 늘어날 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양역 인근 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편리성

* 2018년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 주변 상업시설 발달로 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 296,000,000원이며, 최근 유사 면적(68.89㎡)의 거래 사례는 290,000,000원입니다. 그러나 256,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재하며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인 보증금 인수액을 고려한 실질적인 가치를 산정해야 하며, 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 여부 및 배당률에 따라 달라지겠지만, 보수적인 관점에서 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 특히, 임차인의 배당 현황을 철저히 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.