나이스옥션 법원경매 안양 2023타경108327 [1] 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2023.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 지하철1호선 "군포역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "군포역"이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 12층 1201호로서,
(사용승인일 : 2019.07.18)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 용도는 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안양지원 2023타경108327 (1) 사건에 해당하며, 경기도 군포시 당동 747-19번지 이스트힐 12층1201호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 285,000,000원이며, 토지면적은 8.39㎡(약 2.54평), 건물면적은 51.05㎡(약 15.44평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 최OO입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 7월 18일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치하며, 지하철 1호선 '군포역'에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '군포역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용되고 있습니다.

본 건의 남측 및 동측으로는 각각 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 5월 18일 접수된 을1 근저당권(주식회사오비씨코리아)입니다.

이보다 앞선 순위의 권리는 존재하지 않으며, 본 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권(2025년 6월 20일 등기, 최지윤, 225,000,000원)입니다.

이 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* * 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020년 11월 4일, 대항력 있음. (보증금이 없는 임차인이지만 대항력이 존재하므로 주의가 필요합니다.)

* * 최 : 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 11월 4일, 확정일자 2020년 9월 29일, 대항력 있음. (매수인이 인수해야 하는 보증금 225,000,000원을 가지고 있습니다.)

인수되는 보증금 합계: 225,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 속한 군포시 당동 지역은 지하철 1호선 군포역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다.

다수의 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

향후 지역 개발 계획 및 군포역 주변의 발전 추이에 따라 상권 가치의 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 지하철 1호선 군포역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 편의시설, 금융기관, 의료시설 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

군포역을 중심으로 형성된 상업지역은 다채로운 외식, 쇼핑, 문화 활동을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최 씨에게 225,000,000원의 임대차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 보증금액은 현재 파악된 본 건의 시장 가치보다 높기 때문에, 낙찰 후 상당한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 강점으로 가지고 있습니다.

2019년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 최 씨에게 225,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리관계가 존재하여, 실제 매수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큰 물건입니다.

8. 투자 포인트

군포역 초역세권의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2019년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

안정적인 주거 및 업무 수요가 형성되어 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 전용면적 51.05㎡의 최근 매매가는 약 210,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 등기부등본 및 물건명세서 상, 매수인이 인수해야 할 임차인 최 씨의 보증금은 225,000,000원입니다.

이는 매수인이 지불해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과하게 됨을 의미합니다.

예상 입찰가를 시장 가치 210,000,000원에서 인수 보증금 225,000,000원을 제외하고 계산하면,

입찰가 = 210,000,000원 - 225,000,000원 = -15,000,000원 이 됩니다.

이는 본 건을 취득하기 위해 입찰가를 0원으로 책정하더라도 최소 15,000,000원의 손실이 발생한다는 것을 나타냅니다.

따라서, 실질적인 투자 가치를 고려한 합리적인 예상 입찰가는 0원에 수렴합니다.

입찰을 강행할 경우, 10,000,000원과 같은 명목상 입찰가로 참여하더라도 총 지출액이 시장 가치를 초과하여 상당한 금전적 손실이 불가피함을 명확히 인지해야 합니다.

본 물건은 인수되는 보증금액이 부동산의 시장 가치를 초과하므로, 유찰될 가능성이 높으며, 입찰 참여를 신중하게 재고하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.