나이스옥션 법원경매 안양 2023타경104820 [1] 경기도 의왕시 삼동 215-114 동한빌라 3동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2023.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 목록 부동산은 공부상 명칭은 동한빌라 3동으로 집합건축물대장 건축물현황에 따르면 지층, 1층, 2층 3개의 층으로 구성되어 있음. 2. 호명칭(등기부상 건물번호)이 공부와 현황이 일치하지 아니함. 공부상 202호이나 출입문에는 302호로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경104820 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 의왕시 삼동 215-114 동한빌라 3동 2층 202호에 소재하고 있습니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 96,000,000원입니다.

토지면적은 17.88㎡(약 5.41평)이며, 건물면적은 26.64㎡(약 8.06평)입니다.

본 경매물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

건물은 1987년 7월 25일에 사용 승인된 건물이며, 지상 2층, 지하 1층으로 구성된 집합건물입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 경기도 의왕시 삼동 215-114이며, 건물명은 동한빌라 3동입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택)으로 되어 있습니다.

건물 구조는 벽돌조(적연와조)로 되어 있습니다.

주변 환경은 삼동 지역으로, 주로 연립, 다세대, 빌라 등이 밀집된 주거 지역으로 파악됩니다.

교통으로는 1호선 의왕역이 인접해 있어 수도권 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 왕송호수공원 등 자연환경이 있으며, 도서관, 병원, 커피숍, 음식점 등 생활 편의시설이 구비되어 있습니다.

현재 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 의왕시의 경우 과거 안양교도소 이전 문제나 폐기물 소각장 설치 논란 등이 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인 김도현의 존재입니다.

임차인 김도현은 보증금 120,000,000원에 대하여 2021년 1월 29일 전입신고, 2021년 1월 14일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 을구 5번 주택임차권으로 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서에도 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 3월 15일 인천세무서장의 압류입니다.

채권자인 김OO의 강제경매로 인해 경매 절차가 진행 중입니다.

인수해야 할 보증금 총액은 120,000,000원입니다.

* 임차인 현황

*: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-29

확정일자: 2021-01-14

대항력: 있음

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 삼동 지역은 주로 빌라 및 다세대 주택이 밀집된 주거 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 현준빌라 (2002년식, 59.79㎡): 22,000만원 (2026.05.06)

* 안국주택(A동) (1991년식, 54.87㎡): 19,500만원 (2026.07.08)

* 아르테2단지 (2021년식, 50.8㎡): 32,500만원 (2026.07.01)

위 사례들을 볼 때, 본 물건(1987년식, 26.64㎡)은 건축 연차가 오래되었으므로, 현준빌라나 안국주택과 유사한 시세대를 형성할 것으로 예상됩니다.

삼동 지역 빌라 시세는 2026년 5월~7월 기준 약 19,500만원에서 22,000만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

1호선 의왕역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 좋습니다.

버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

왕송호수공원, 백운호수 등 자연 녹지가 풍부합니다.

의왕시청, 도서관, 병원, 마트, 쇼핑 시설 등이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설

부곡초등학교, 부곡중학교, 의왕고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김도현의 보증금 120,000,000원을 매수인이 그대로 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1987년 준공된 건물로, 약 39년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 호수 명칭 불일치: 공부상 202호이나 실제 출입문에는 302호로 표시되어 있어, 권리 관계 확인 및 거래 시 혼동이 있을 수 있습니다.

* 지하층 포함: 건물 자체에 지층이 포함되어 있어 습기, 누수 등 관리상의 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만 원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

또한, 건물의 노후화와 호수 표기 불일치 문제도 고려해야 할 사항입니다.

감정가 9,600만원은 인수해야 할 보증금보다 낮으므로, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 매입 비용이 주변 시세와 비교하여 적절한지 면밀히 검토해야 합니다.

건축 연차와 인수 금액을 고려할 때, 투자를 결정하기 전에 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금(120,000,000원)을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 빌라 시세(약 19,500만원 ~ 22,000만원) 대비 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)의 적정성을 판단해야 합니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 총 매입 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

주변 시세는 약 19,500만원에서 22,000만원 수준으로 파악됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매입 비용이 시장가보다 낮아야 합니다.

따라서, 총 매입 비용을 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출할 수 있습니다.

* 총 매입 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 (120,000,000원)

* 예상 낙찰가 = (목표 총 매입 비용) - (인수 보증금)

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 제안합니다.

본 입찰가는 임차 보증금 인수 부담을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 시장 상황 변동을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.