나이스옥션 법원경매 안양 2023타경101999 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 413-14 이호드림파크빌 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이루 · 평가일 2023.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 "안양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로 유사 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 9층 제904호로서,
(사용승인일: 2018.12.17)

외벽:몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감 등.
창호:하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔(방3, 주방및거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1-4): 4필 일단의 사다리형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호(2):도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호(3):도시지역 , 일반상업지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기호(4):도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2023타경101999 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 413-14 이호드림파크빌 9층904호

* 건물명: 이호드림파크빌

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

* 건축년도: 2018년

* 감정가: 301,000,000원

* 토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 건물면적: 78.17㎡ (약 23.65평, 공급면적) / 62.82㎡ (약 19.00평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 "안양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 유사 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 9층에 위치하며, 2018년 12월 17일에 사용승인된 건물임.

* 토지 형상 및 이용상태: 4필 일단의 사다리형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(안양초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 03월 15일자 남인천세무서장의 압류 (갑6)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인 이 : 보증금 279,000,000원, 전입일 2020-05-25, 확정일자 2020-05-11. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 이정수, 금액: 279,000,000원)은 말소 기준권리보다 후순위이나, 대항력 보유 및 인수 조건으로 인해 인수 대상이 될 수 있음. (물건명세서 상 '인수'로 명시)

* 갑6 압류 (남인천세무서장, 2021-03-15) - 말소기준권리

* 갑7 가압류 (주택도시보증공사, 2021-12-08)

* 갑8 압류 (안산세무서장, 2022-06-10)

* 갑9 강제경매 (이정수, 2023-04-10)

* 갑10 압류 (안양시, 2024-04-19)

* 등기부채권 총액: 5,503,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 안양초등학교 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부한 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 안양초등학교와 인접해 있어 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 홈플러스, CGV, 각종 은행, 병원 등 생활 편의시설이 인근에 다수 위치하여 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 본건은 오피스텔로, 방 3개, 주방 및 거실, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 실거주 및 임대 수익용으로 활용 가능합니다.

* 건축물 기본 정보:

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감 등

* 창호: 하이새시 창호

* 사용승인일: 2018.12.17

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: 안양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이 은(는) 보증금 279,000,000원에 대해 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못한 경우입니다. 재매각 시에는 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되므로 주의가 필요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 5,503,000,000원의 채권 총액은 경매 절차 진행 과정에서 채권자들의 변제 요구가 있을 수 있으며, 추가적인 압류 등으로 복잡성이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 비교적 신축(2018년식) 오피스텔로, 안양초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 방 3개, 욕실 2개 구조로 실거주 또는 임대 수익형으로 활용 가능성이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(보증금 279,000,000원)의 존재이며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액의 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 높은 매수신청보증금(최저가의 20%) 납부 의무는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 등기부 상 높은 채권 총액 또한 잠재적 위험 요소로 간주되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축된 오피스텔로, 실거주 시 쾌적한 생활이 가능하며 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 주변의 풍부한 상업 및 주거 시설로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 안양초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 민감한 수요층을 공략할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 7월 5일): 265,000,000원 (전용면적 62.82㎡ 기준)

* 토지/건물 면적: 16.82㎡ / 78.17㎡ (공급면적)

본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 279,000,000원을 보유하고 있으며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 현재 최저매각가격이 임차인의 보증금을 충당할 수 있는 수준으로 설정되었을 가능성을 시사합니다. 그러나 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 점은 중요한 리스크로 작용합니다.

최근 거래 사례(265,000,000원/62.82㎡)와 감정가(301,000,000원/78.17㎡)를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담 및 재매각 물건임을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 임차인과의 협의 가능성, 배당률 예측 등 추가적인 정보 수집 후 최종 판단을 내리는 것이 좋습니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.