나이스옥션 법원경매 평택 2024타경2867 [1] 경기도 평택시 팽성읍 안정리 106-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 "농성근린공원" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 저층의 공동주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대 및
순수 농경지대로서, 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및
운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1) : 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 "주거
나지" 상태이며, 일부 현황 "도로" 및 "타인점유" 부분임.

-일련번호(2) : 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 "전"
으로 이용 중이며, 일부 현황 "구거"임.

-일련번호(3) : 자체지반 등고평탄한 대체로 사다리형의 완경사지로서 "주거용 건부지"
로 이용 중이며, 일부 현황 "도로" 및 "타인점유" 부분임.

인접 도로상태

-일련번호(1) : 지적도 상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 "도로"에 접함.

-일련번호(2) : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

-일련번호(3) : 지적도 상 맹지이나 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 "도로"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)-(3) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내
- 전 축종 제한), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 문화재보
호구역기타(도지정 300미터 이내의 지역)임.

제시목록 외의 물건

-대상물건 일련번호(1),(3) 토지 중 일부는 후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 타인소유
로 판단되는 인접필지의 건물이 점유하고 있는 바, 감정평가목적 등을 고려하여 이에 구
애됨이 없이 토지를 감정평가하되, 당해 토지가 타인점유로 인하여 소유권 행사를 제한받
는 경우의 가액을 별도 기재하였으니, 경매 진행 시 참고 바람.

-대상물건 일련번호(3) 토지 상에 제시외건물㉠이 소재하며, 구조·규모·이용상황, 점유
위치 및 기존건물에 부합여부 등을 고려할 때 대상토지의 사용·수익·처분에 미치는 영
향은 미미한 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으며, 제시외건물의
가액은 별도 산정하여 기재하였으니 경매 진행 시 참고 바람.

-대상물건 일련번호(2) 및 일련번호(3) 토지 상에 후첨 사진과 같이 제시외수목①(뽕나무,
은행나무, 이팝나무 등)이 식재되어 있으며, 별도 가액 산정하여 기재하였으니, 소유관계
등 권리사항 및 수목의 정확한 수량 등에 관련하여는 경매 진행 시 추가 확인을 요함.

공부와의 차이

-일련번호(1) : 지목 "대"이나, 일부 현황 "도로"임.

-일련번호(2) : 지목 "전"이나, 일부 현황 "구거"임.

-일련번호(3) : 지목 "전"이나, 현황 "대"이며, 일부 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4)는 사용승인일자 미상인 시멘트 블럭조 시멘트 기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 마감 등,
바 닥 : 장판 및 일부 타일깔기 마감 등,
창 호 : 하이샷시 및 알미늄샷시 창호임.

이용상태

단독주택(방2, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.
<후첨 "건물개황도" 등 참조>

설비내역

위생 및 급·배수설비, 유류온수 보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 전기설비 등이
구비되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호(3) 토지 상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황,
점유위치 및 기존건물에 부합여부 등을 고려할 때 대상토지의 사용·수익·처분에 미치는
영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으며, 제시외건물의
가액은 별도 산정하여 기재하였으니 경매 진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

일련번호(가) 건물은 공부상 "시멘트 블럭조 시멘트 기와지붕"으로 등재되어 있으나,
현황은 "시멘트 블럭조 아스팔트슁글지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기 타 : 대상물건 일련번호(4) 건물은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가
불가능하였는 바, 내부구조 및 이용상황 등은 일반건축물대장 상의 현황도면, 과거 기평
가선례 및 외부관찰 등에 의거 판단하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 수목 포함. 목록1 공부상 지목은 '대'이나, 일부 현황은 '도로'임. 목록1 지상 소재 제시외 건물(타인소유의 인접필지 건물)은 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록1 지적도상 맹지. 목록2,3 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록2 공부상 지목은 '전'이나, 일부 현황은 '구거'임. 목록3 농지전용허가가 없으며 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록3 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'이며, 일부 '도로'임. 지상 소재 제시외 건물(타인소유의 인접 필지 건물)은 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록3 지적도상 맹지. 목록4 공부상 '시멘트 블럭조 시멘트 기와지붕'이나, 현황은 '시멘트 블럭조 아스팔트슁글지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2024타경2867 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 시흥지역산림조합

1.2. 물건 현황

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 1318.00㎡ (약 398.65평)

* 건물 면적: 60.30㎡ (약 18.24평)

* 건물 제시외 면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

1.3. 감정가

* 감정평가액: 898,899,600 원

1.4. 매각 대상

* 토지 매각 (단, 일괄매각으로 토지, 건물, 제시외 수목 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 안정리 106-15번지

* 주위 환경: "농성근린공원" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 저층 공동주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 및 농경지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 일련번호 (1): 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거 나지 상태이며 일부 현황 '도로' 및 '타인 점유' 부분입니다.

* 일련번호 (2): 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, '전'(밭)으로 이용 중이며 일부 현황 '구거'(도랑)입니다.

* 일련번호 (3): 자체 지반 등고평탄한 완경사지 형태의 사다리형 토지로, '주거용 건부지'로 이용 중이며 일부 현황 '도로' 및 '타인 점유' 부분입니다.

2.4. 도로 관계

* 일련번호 (1): 지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 '도로'에 접해 있습니다.

* 일련번호 (2): 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 (3): 지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 현황 '도로'에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 박종숙 (지분 전부 이전, 1999.01.05.), 이수범 (매매, 1999.06.29.)

* 근저당: 시흥지역산림조합 (360,000,000원, 2020.06.10.), 시흥지역산림조합 (60,000,000원, 2022.04.06.)

* 임의경매 개시결정: 시흥지역 (346,588,886원, 2024.06.24.)

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 이전: 이수범 (매매, 1999.06.29.)

* 근저당: 시흥지역산림조합 (360,000,000원, 2020.06.10.), 시흥지역산림조합 (60,000,000원, 2022.04.06.)

* 임의경매 개시결정: 시흥지역 (346,588,886원, 2024.06.24.)

3.3. 말소기준권리

* 2020년 6월 10일 접수된 시흥지역산림조합의 근저당권으로, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 제시외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리관계 리스크 요인입니다.

3.6. 제시외 물건

* 제시외 건물(타인 소유의 인접 필지 건물): 목록 1, 3 토지 지상 일부는 타인 소유의 인접 필지 건물에 점유되어 있으나, 해당 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 제시외 수목: 매각 대상에 포함됩니다.

* 제시외 건물(본건 토지 지상): 일련번호 (3) 토지 상에 소재하는 제시외 건물 (㉠)은 본건 토지 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되어 감정평가 시 구애받지 않았으며, 별도 가액이 산정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 안정리의 농촌 및 전원 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 저층 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 개발 요인

* 평택시는 지속적인 개발 및 투자로 인한 성장 가능성이 높은 지역 중 하나입니다. 이러한 지역적 이점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 그러나 본 물건이 위치한 팽성읍 안정리 지역은 농경지가 많은 지역으로, 직접적인 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* "농성근린공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 농촌 및 전원 지역 특성상, 대규모 편의시설보다는 지역 기반 시설을 이용하게 될 가능성이 높습니다.

5.2. 편의 및 여가 시설

* 인근 공원을 통해 기본적인 여가 활동이 가능합니다.

* 자세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 시가지로 나가야 할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경 조사 시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련 불확실성

* 토지 등기부 요약에 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 가장 큰 권리상 리스크입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 지목 관련 문제

* 일련번호 (1) 토지는 공부상 '대'(대지)이나 일부 현황이 '도로'입니다.

* 일련번호 (2) 토지는 공부상 '전'(밭)이나 일부 현황이 '구거'(도랑)입니다.

* 일련번호 (3) 토지는 공부상 '전'(밭)이나 현황은 '대'(대지)이며, 일부 '도로'입니다.

* 이러한 공부와 현황의 차이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 관련 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 접근성 및 맹지 문제

* 일련번호 (1)과 (3) 토지는 지적도상 맹지입니다. 현황 도로에 접해 있으나, 법적 도로로 인정되지 않을 경우 건축 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 농지 관련 규제 및 허가 문제

* 일련번호 (2) 및 (3) 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 경매 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 일련번호 (3) 토지는 농지전용허가가 없으며, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.5. 타인 점유 및 제시외 건물

* 목록 1, 3 토지의 일부는 타인 소유의 인접 필지 건물에 의해 점유되고 있습니다. 해당 건물은 매각 제외 대상이지만, 토지의 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 일련번호 (3) 토지 상의 제시외 건물 (㉠)은 별도 감정되었으나, 그 영향력이 미미하다는 평가입니다.

6.6. 건물 현황 불일치 및 조사 제한

* 본건 건물(목록 4)은 공부상 '시멘트 블럭조 시멘트 기와지붕'이나, 현황은 '시멘트 블럭조 아스팔트슁글지붕'으로 차이가 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 건물의 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 내부 구조, 상태, 이용 상황 등은 과거 자료 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 안정리에 위치한 단독주택으로, 1318㎡(약 398.65평)의 넓은 토지와 60.3㎡(약 18.24평)의 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 898,899,600원입니다.

7.2. 주요 쟁점 요약

* 가장 큰 쟁점은 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부의 불확실성입니다. 이는 향후 소유권 행사 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 최우선적인 리스크 요인입니다.

* 더불어 토지의 지목과 현황 불일치, 맹지 문제, 농지 관련 규제 등 해결해야 할 복합적인 문제들이 산재해 있습니다.

* 건물 내부 확인이 제한적이었다는 점도 인수 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 높입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 가능성

* 1318㎡(약 398.65평)의 넓은 토지는 향후 개발이나 재건축 시 높은 활용 가치를 지닐 수 있습니다.

* 현재 건물 면적(60.3㎡) 대비 토지 면적이 매우 넓어, 토지의 가치가 주된 평가 요소가 될 것으로 보입니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

* 평택시는 지속적인 개발 및 투자로 인한 성장 가능성이 높은 지역 중 하나입니다. 이러한 지역적 이점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.3. 공원 인접성

* "농성근린공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다는 점은 거주 목적의 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보의 거래 금액(1,800만 원 ~ 7,800만 원)은 본 건의 감정가(약 9억 원) 및 토지 규모와 비교할 때, 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기 어렵습니다. 이는 거래 유형, 면적, 건물 노후도, 또는 자료 자체의 오류일 가능성이 있습니다.

9.2. 고려 사항

* 감정가 898,899,600원은 토지의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이나, 앞서 언급된 법정지상권, 맹지, 지목-현황 불일치, 농지 관련 규제 등 복합적인 리스크 요인으로 인해 실질적인 취득 가치는 크게 할인될 수 있습니다.

* 특히 법정지상권 문제는 소송이나 별도의 협의를 통해 해결해야 할 수 있으며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 소재로 인한 최저매각가격 제한은 긍정적인 요소일 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가 범위 (보수적 접근)

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 매우 중요합니다.

* 법정지상권 및 기타 제반 문제 해결에 필요한 비용과 시간을 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 보수적으로 입찰가를 검토하는 것을 권고합니다.

* 이는 약 539,000,000 원 ~ 629,000,000 원 범위의 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 최소한의 가이드라인일 뿐이며, 현장 방문, 법률 전문가 상담, 등기부 및 관련 행정기관 추가 확인을 통해 발생 가능한 모든 비용과 위험을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.