나이스옥션 법원경매 평택 2024타경2249 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 6층627호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위
는 "고덕국제화계획지구" 내 공장(지식산업센터)이 소재하며, 북서측으로 단독주택(주거전
용) 및 남측으로 단독주택(점포겸용)이 소재하며, 남측 근거리에 "삼성전자평택캠퍼스" 등
이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10중중 6층으로서
외 벽: 커튼월 및 타일 붙임 마감
창 호: 시스템창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 "고덕여염1로", 남서측으로 "고덕여염4로", 북동측으로 "고덕중앙로"와 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m∼10m)(특수도로)(접합), 중
로1류(폭 20m∼25m)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역),
상대보호구역, 택지개발지구

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임개관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경2249 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 6층627호

용도: 지식산업센터

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58 평)

토지지분: 15.15㎡ (약 4.58 평)

건물면적: 47.78㎡ (약 14.45 평)

건물지분: 47.78㎡ (약 14.45 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 6층

주요 설비: 위생급배수, 승강기, 소방, 지하주차장

건축물 사용승인일: 2020-10-29

1.3. 매각 조건

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 근거리에 위치합니다.

"고덕국제화계획지구" 내에 자리하고 있으며, 주위에는 지식산업센터가 소재합니다.

북서측으로는 단독주택(주거전용), 남측으로는 단독주택(점포겸용)이 혼재하고 있습니다.

남측 근거리에는 "삼성전자평택캠퍼스" 등이 위치하여 산업 및 주거 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 거리 및 운행 빈도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

근저당권 (국민은행, 206,400,000원)이 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정(국민은행, 176,107,275원)을 포함한 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 206,400,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 12월 8일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권최고액 206,400,000원)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 분석 (주식회사내담)

임차인: 주식회사내담

보증금: 35,000,000원

차임: 840,000원

사업개시일: 2022-01-27

대항력: 없음

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

주식회사내담은 대항력이 없어 임차인의 보증금 35,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계 0원)

다만, 법적 대항력은 없으나 점유자가 존재하므로, 명도 절차 진행 시 협조 또는 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서에 명시된 지상권 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황 및 특징

본건이 속한 고덕국제화계획지구는 대규모 개발이 진행 중인 지역입니다.

지식산업센터, 주거, 상업시설 등이 복합적으로 조성되고 있어 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업단지와 인접하여 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 인접 주요 시설

삼성전자 평택캠퍼스가 남측 인근에 위치하여 산업 단지 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

고덕동행정복지센터, 고덕여염1로, 고덕여염4로, 고덕중앙로 등 주요 도로에 접해있어 접근성이 좋습니다.

4.3. 상권 잠재력

지식산업센터로서의 용도에 맞춰 관련 기업의 입주 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

국제화지구 개발이 진행됨에 따라 향후 상권 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 주변에 주거시설과 상업시설이 혼재하고 있어 업종 및 타겟 고객층에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 고덕동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

지식산업센터 내 또는 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 생활 인프라

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지가 인접하여 관련 종사자들의 배후 수요를 흡수할 수 있습니다.

택지개발지구 내에 위치하여 향후 주거 및 상업 인프라 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

명시적으로 대항력이 없는 임차인(주식회사내담)이 존재합니다.

비록 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자가 사업장을 계속 운영 중이므로 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 행위 제한

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

특히 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서 요약에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다. (임차인 정보는 별도 조사됨)

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 지식산업센터로, 고덕국제화계획지구 내 핵심 입지에 자리하고 있습니다.

삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 산업 단지 관련 배후 수요가 높을 것으로 기대되며, 대규모 개발이 진행 중인 지역의 미래 가치를 보유하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 명도 절차 진행 시 유의해야 합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 지식산업센터로서의 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화계획지구의 미래가치: 대규모 개발 계획 및 성장 잠재력 보유

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 산업 단지 관련 높은 배후 수요

* 양호한 접근성: 주요 도로와 인접하여 물류 및 이동 편리

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 없이 안전한 투자를 기대할 수 있음 (명도 리스크 관리 필요)

* 지식산업센터로서의 꾸준한 수요 예상

9. 예상 입찰가

감정가는 205,000,000원입니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 동향을 면밀히 분석하여, 경쟁 상황을 감안한 합리적인 입찰가를 제시해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있으나, 명도 관련 비용 및 시간을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 입찰 시 감정가의 80~120% 범위에서 결정되므로, 본건의 경우 164,000,000원에서 246,000,000원 사이에서 최적의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.