나이스옥션 법원경매 평택 2024타경2164 [1] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "삼성반도체평택캠퍼스" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 주로 상업용부동산이 소재하며 주위로 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 산업단지 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건내 제1층 제101호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어마감 등,
창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호 (1) - (3)은 벽체구분없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용되었으며 현재는 수개월간 영업을 하지 않는 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 각 중로2류(약 17미터 내외) 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 2224-3 :근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록1,2,3.은 각 구분건물로 등재되어 있으나 벽체구분없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용 되었으므로 매수시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경2164 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2224-3, 다채움앙상블 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 2,910,000,000원

토지면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

토지지분: 49.6975㎡ (약 15.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 108.29㎡ (약 32.75평)

건물지분: 108.29㎡ (약 32.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 본 건 목록 1, 2, 3호는 각 구분건물로 등재되어 있으나, 실제로는 벽체 구분 없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용되었으므로 매수 시 현장 확인 필요

특수물건정보: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 감정평가 요약

감정평가서상 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "삼성반도체평택캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산, 단독/다세대주택, 아파트단지, 산업단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제1층 제101호로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

기호 (1) - (3)은 벽체 구분 없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용되었으며, 현재는 수개월간 영업을 하지 않은 것으로 탐문 조사되었습니다.

위생, 급배수, 시스템 냉난방, 화재 탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측 및 북동측으로 약 17미터 내외의 중로 2류 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 삼성반도체 평택캠퍼스와 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 주거 시설, 산업단지 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

특히 삼성전자 평택캠퍼스와의 인접성은 지역 경제 및 관련 상권 활성화에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 중로 2류(약 17미터) 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 6월 24일 사용 승인되었습니다.

건물은 제2종 근린생활시설로 분류되어 있습니다.

다만, 본 건은 101호, 102호, 103호로 등재되어 있으나 실제로는 벽체 구분 없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용되었으며, 현재는 영업을 하지 않고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 점포 운영 시 내부 구조 변경 등에 대한 확인이 필요함을 시사합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로 2류 도로 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오 시설

삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있어 관련 산업 종사자 및 협력업체 직원들을 중심으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

평택 고덕국제신도시는 행정타운, 국제학교, 상업시설, 문화공원 등이 계획되어 있어 생활 편의 및 교육 환경 개선이 예상됩니다.

주변에는 평택에코센터(폐기물 처리 시설)가 운영 중이나, 시설은 지하에 위치하며 편의시설은 지상에 배치하는 등 주민들의 생활에 미치는 영향을 최소화하려는 노력이 있었습니다. 이는 혐오 시설로 분류될 수 있으나, 직접적인 영향을 판단하기 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 15,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입(사업)일자 2023-05-09, 대항력 있음.

* 임차인: 신 , 보증금 30,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입(사업)일자 2019-04-25, 대항력 있음.

상기 임차인들은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임 정보는 제공되었으나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-08-11, 2,448,000,000원)

* 기타 권리:

* 소유권이전 4번 신탁등기말소 (2022-01-19)

* 공유자전원지분 전부 이전 (2022-01-19)

* 소유권 이전 (매매) (2023-08-11)

* 하나은행 근저당 (2023-08-11)

* 박창술 근저당 (2023-08-25)

* 하나은행 임의경매 개시결정 (2024-05-14)

등기부상 모든 권리는 임의경매 개시 결정 등기(을2, 을4)와 함께 말소될 예정입니다. 다만, 인수되는 임차인의 보증금은 별도로 고려해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

4. 상권 분석

본 건은 제2종 근린생활시설로, 삼성전자 평택캠퍼스 인근 지역에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 가능성이 있습니다.

인근에 신규 아파트 단지 입주 및 행정타운, 국제학교 설립 등 개발 계획이 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

다만, 일부 자료에서는 고덕신도시 상권의 공실률이 높다는 분석도 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

본 건은 'NATBAM'이라는 상호로 이용되었으나 현재 영업을 하지 않고 있어, 향후 업종 선정 및 경쟁력 확보 전략이 중요합니다.

5. 생활 정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 인근 상업시설, 향후 개발 계획에 따른 편의시설 확충 기대.

* 교육: 고덕국제학교 등 교육 인프라 확충 예정.

* 문화/여가: 함박산 중앙공원 등 녹지 환경 및 평택아트센터, 평택박물관(예정) 등 문화시설 조성 계획.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 1500만원, 월세 1000만원), 신 (보증금 3000만원, 월세 270만원)의 경우, 계약 조건 및 배당 결과에 따라 인수될 수 있습니다. 특히 월세가 높은 임차인이 존재하여 부담이 될 수 있습니다.

* 점포 통합 이용: 목록 1, 2, 3호가 하나의 점포로 이용되어 왔다는 점은, 내부 구조 변경 및 용도 활용에 있어 확인이 필요합니다.

* 현재 영업 미운영: 해당 점포가 현재 영업을 하지 않고 있다는 점은, 상권 침체 또는 점포 자체의 문제점 등을 시사할 수 있습니다.

* 상권 내 공실률: 일부 보도자료에서는 평택 고덕신도시 상권 내 높은 공실률을 지적하고 있어, 임대 수익 확보에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산은 일반적인 물건에 비해 절차나 관리가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스 인접이라는 우수한 입지 조건을 가지고 있으며, 향후 개발 계획에 따른 상권 성장 잠재력을 보유하고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 현재 영업 미운영 상태, 그리고 상권 내 높은 공실률 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

특히 점포가 통합되어 사용된 이력은 매수 후 내부 활용 계획 수립 시 면밀한 확인을 요합니다.

투자 결정 시에는 이러한 리스크 요인과 함께 본 건의 정확한 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스와의 직주근접성: 대규모 산업단지 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 고덕국제화지구 개발 호재: 지속적인 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 상업 용도: 근린상가로서 다양한 업종 유치 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 2,910,000,000원을 기준으로 하되, 상기 권리분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금(총 45,000,000원)은 법적 절차 및 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으나, 현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

따라서 입찰 시에는 임차인의 현황, 상권 분석, 예상 임대 수익률, 그리고 향후 시장 전망 등을 다각적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.