나이스옥션 법원경매 평택 2023타경4330 [1] 경기도 평택시 오성면 죽리 75-31 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 오성면 죽리 소재 "오성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택(부원맨션, 삼성홈타운, 삼정아트빌, 청담캐슬 등) 및 소규모 근린생활시설,
농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대로서, 인근으로 오성초등
학교, 오성중학교, 오성면행정복지센터, 오성도서관 등이 위치함.

교통상황

본건 단지로 제반 차량 접근 용이하고, 지방도를 통하여 "38번국도"와 연결되며,
평택-파주고속도로 "오성IC"가 본건 동측 약1.5km 지점에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)으로서,
(미완공 상태임)

외벽 : 시멘트 몰탈위 일부 외장 석재 등.
내벽 : 시멘트 몰탈위 일부 보드 붙임 등.
바닥 : 시멘트 몰탈 및 일부 타일붙임(W.C) 등.
창호 : 창틀만 공사되어 있으며, 유리창문 없음.

이용상태

75-31 및 75-32 지상 : 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, W.C2,
(일부 세면대 등 설치), 다용도실, 발코니등)
(골조공사 후 미완공 상태로 전체 공실임)
75-31 지상 : 102호는 사무실임.
75-31 지상 : 401호, 402호는 다락 있음.
75-32 지상 : 401호, 403호는 다락 있음.

※ 건물 전체 건물 미완공 상태로서, 준공시 별첨 "도면 및 사진"과 상이할 수 있음.

설비내역

전기, 난방, 급.배수, 위생 등 기초 인입선 및 배관 공사 됨.

※ 75-31 지상 건물은 화장실, 변기 세면대 등 미설치 상태이나,
75-32 지상 건물은 화장실, 변기 세면대 등 설치 되어 있음.

※ 엘리베이터(E/V)설비는 골조공사 된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

75-31 : 사다리형 평지로 다세대주택 부지임.
75-32 : 사다리형 평지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

75-31 : 북측으로 노폭 7-8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.
75-32 : 동측으로 노폭 4m 정도의 시멘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

75-31 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(숙성지구),
소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오성초)<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

75-32 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(숙성지구),
가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(오성초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

75-31 : 공부 지목은 "임야"이나 현황은 "건부지(다세대주택)"임.
75-32 : 공부 지목은 "임야"이나 현황은 "건부지(다세대주택)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 75-31 및 75-32 지상 다세대주택은 미완공 상태로서, 준공시 별첨 "도면 및 사진"등과
달라질수 있음.

② 75-31 및 75-32 지상 건물 내.외부에 공사중단에 따른 가설대 및 건축용 자재등이
설치 및 적치되어 있는 바, 참고바람(별첨, 사진 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2~9,11~20 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. 건물 전체 미완공 상태임. 목록1,10 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '건부지(다세대주택)'임. 목록21 지분매각(공유자우선매수권 없음). 2024.05.27.자 유한회사 부경산업개발로부터 공사대금 900,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2024.06.14.자 미성 주식회사로부터 공사대금 224,500,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 신청채권자 안양중부새마을금고로부터 2022.04.06. 시공자 유한회사 부경산업개발로부터 시공권 및 유치권 포기각서를 받고 안양등기소에 2022.04.06. 확정일자를 받은 사실이 있다는 취지의 2025.01.23.자 유치권배제신청서가 제출됨(첨부: 시공권 및 유치권 포기각서). 신청채권자 안양중부새마을금고로부터 2025.03.12. 매각대상물건 현장을 방문하였으나 누구나 출입 가능하도록 건물의 문이 개방되어 있으며 미성 주식회사에서 점유하고 있지 않다는 취지의 2025.03.28.자 유치권배제신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2023타경4330 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 평택시 오성면 죽리 75-31 101호

토지면적: 8740.00㎡ (약 2643.75 평)

토지지분: 917.242㎡ (약 277.45 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 임야 (75-31, 75-32)

현황: 건부지 (다세대주택)

1.3. 건물 정보

건물면적: 1062.40㎡ (약 321.37 평)

건물지분: 1062.3999999999999㎡ (약 321.37 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 (다세대주택)

이용상태: 골조공사 후 미완공 상태로 전체 공실임. 일부 세대 내 기본적인 설비(화장실, 변기, 세면대) 설치 상태는 상이하며, 엘리베이터 설비는 골조 공사만 된 상태임. 건물 전체 미완공 상태이며, 준공 시 도면 및 사진과 상이할 수 있음.

설비내역: 전기, 난방, 급배수, 위생 등 기초 인입선 및 배관 공사 됨.

특이사항: 목록 2~9, 11~20은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,563,113,600원

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 평택시 오성면 죽리 소재 "오성초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택 (부원맨션, 삼성홈타운, 삼정아트빌, 청담캐슬 등) 및 소규모 근린생활시설, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대임.

인근으로 오성초등학교, 오성중학교, 오성면행정복지센터, 오성도서관 등이 위치함.

2.2. 교통 상황

본건 단지로 제반 차량 접근 용이함.

지방도를 통하여 "38번 국도"와 연결됨.

평택-파주고속도로 "오성IC"가 본건 동측 약 1.5km 지점에 위치함.

75-31 지번은 북측으로 노폭 7-8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

75-32 지번은 동측으로 노폭 4m 정도의 시멘트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2022.04.08. 근저당권 (안양중부새마을금고, 금2,400,000,000원)

등기부채권 총액: 2,885,898,748원

주요 권리 내역:

* 1번삼광산업개발주식회사 지분 전부 이전 (오성개발주식회사)

* 소유권이전신탁 (말소 없음)

* 근저당권 (안양중부새마을금고, 말소기준권리, 말소됨)

* 가압류, 강제경매, 압류 다수 (모두 말소됨)

* 임의경매 (안양중부새마을금고, 2023타경4330, 말소됨)

3.2. 등기부 현황 (집합건물)

말소기준권리: 2023.10.19. 근저당권 (안양중부새마을금고, 금2,400,000,000원)

등기부채권 총액: 2,559,020,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (오성개발주식회사)

* 근저당권 (안양중부새마을금고, 말소기준권리, 말소됨)

* 임의경매 (안양중부새마을금고, 2023타경4330, 말소됨)

* 압류, 가압류 다수 (모두 말소됨)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제시된 자료 상으로는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 미성 주식회사 등으로부터 공사대금 유치권 신고가 제출되었으며, 이와 관련된 점유 가능성은 주의해야 합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 중복병합사건으로 다수의 경매 및 보전처분으로 인한 복잡한 권리 관계가 존재하며, 현재는 대부분 말소되었습니다.

* 대지권 미등기 상태입니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 유치권:

* 2024.05.27. 유한회사 부경산업개발로부터 공사대금 900,000,000원의 유치권 신고서 제출 (성립 여부 불분명).

* 2024.06.14. 미성 주식회사로부터 공사대금 224,500,000원의 유치권 신고서 제출 (성립 여부 불분명).

* 신청채권자 안양중부새마을금고는 시공자로부터 시공권 및 유치권 포기각서를 받았다고 주장하며 유치권배제신청서(2025.01.23., 2025.03.28.)를 제출하였으나, 유치권 성립 여부는 불분명하며 추가 확인이 필요합니다.

* 일괄매각 대상이나, 목록 21은 지분매각이며 공유자우선매수신고권이 없습니다.

* 목록 2~9, 11~20은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 건물 전체가 미완공 상태입니다.

* 토지 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '건부지(다세대주택)'입니다.

* 건물 내외부에 공사중단에 따른 가설대 및 건축용 자재 등이 설치 및 적치되어 있습니다.

* 건물 전체 미완공 상태로, 준공 시 별첨 도면 및 사진과 상이할 수 있습니다.

* 건물의 문이 개방되어 있어 누구나 출입 가능한 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건은 평택시 오성면의 면소재지 내 주택지대에 위치하며, 주변으로 공동주택, 소규모 근린생활시설, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 공동주택 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

인근에 오성초등학교, 오성중학교, 오성면행정복지센터, 오성도서관 등 교육 및 행정, 문화 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 미완공 및 미사용승인: 건물 전체가 미완공 상태이며, 다수의 호실이 건축법상 사용승인을 받지 못해 준공 및 합법적인 사용에 상당한 시간과 비용, 행정 절차가 요구될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 존재 가능성: 부경산업개발 및 미성 주식회사 등으로부터 유치권 신고가 접수되었으며, 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 및 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않아 토지 소유권과의 관계, 분양 및 매각 시 절차상의 복잡성이 예상됩니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건 및 병합 사건으로 진행된 이력이 있어, 권리 관계 파악에 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 보안 문제: 건물의 문이 개방되어 있어 외부인 출입이 용이하며, 내부 자재 및 시설물 훼손, 도난 등의 위험이 있습니다.

* 미완공으로 인한 하자 및 추가 공사 비용: 건물 전체가 미완공 상태이므로, 향후 발생할 수 있는 구조적 하자, 마감 공사 비용, 설비 보강 비용 등이 상당할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 오성면의 넓은 토지 위에 다세대주택으로 건축 중인 상태이나, 현재 건물 전체가 미완공되었고 다수 호실에 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 또한, 유치권 성립 여부가 불분명한 채권자들이 존재하여 법적 리스크가 높습니다. 대지권 미등기, 중복사건 등의 복잡한 권리 관계도 파악해야 합니다.

그러나 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 준공 및 개발이 완료된다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 막대한 추가 공사 비용, 행정 절차 이행, 유치권 문제 해결 등 상당한 시간과 자본, 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 오성면 지역의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 향후 건축물 준공 및 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인근 학교 및 편의시설과의 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 미완공 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 못한 다수의 건물과 성립 여부가 불분명한 유치권 등 상당한 법적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가는 2,563,113,600원이지만, 이러한 리스크 요인을 고려할 때 낙찰 후 추가적으로 투입될 공사비, 법적 해결 비용, 시간 등을 종합적으로 산정하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 주변 다세대주택의 완성된 거래 사례(전용면적 기준 3.3㎡당 약 730만원 ~ 210만원)를 참고할 수 있으나, 본건은 미완공 상태이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

제시된 감정가를 기준으로, 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 이에 따라, 보수적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 15억 3천만원 ~ 17억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 향후 예상되는 총 공사비, 유치권 관련 법적 비용, 대지권 미등기 해소 비용 등에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.