나이스옥션 법원경매 평택 2023타경4194 [1] 경기도 안성시 보개면 34-17 복평리 마노케어센터 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2023타경4194 [1] 경기도 안성시 보개면 34-17 복평리 마노케어센터 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경4194
• 주소: 경기도 안성시 보개면 남사당로 196-61 (마노케어센터)
• 감정가: 8,161,159,000원
• 최저가: 2,799,277,600원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 노유자시설

평택지원 경매1계 2023타경4194 | 소재지: 경기도 안성시 보개면 남사당로 196-61 (마노케어센터) | 감정가: 8,161,159,000원 | 최저가: 2,799,277,600원 | 용도: 노유자시설

1. 평택지원 2023타경4194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2023타경4194 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 보개면 34-17 복평리 마노케어센터

* 용도: 노유자시설

* 감정가: 8,161,159,000원

* 토지면적: 7,822.00㎡ (약 2,366.16평)

* 건물면적: 5,674.80㎡ (약 1,716.61평) (제시외 20.00㎡ 포함 시 5,694.80㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOO

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안성시 보개면 복평리 소재 "안성천문과학관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 임야, 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 또한, "안성천문과학관, 안성맞춤남사당공연장, 사계절썰매장, 보개면사무소" 등이 인근에 있어 관광 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 상황: 본건 북측으로 접한 도로를 통해 근거리에 있는 "남사당로(지방도로)" 및 325번 국도와 연결되어 교통 접근성이 좋습니다. 안성시청과는 약 4km 정도의 거리에 있습니다.

* 진입 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4-5m의 포장된 진입 도로와 접하고 있습니다. 다만, 건물 부지 진입로로 사용 중인 인접한 4필지 토지(복평리 34-15, -18, -20, -22)는 타인 소유 토지이나, 진입로 사용에 지장이 없는 것을 전제로 평가되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 보전녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유자 및 채무자: 파OOOOOOOOOOOOOO 로 동일합니다.

* 채권자: 주OOOOOOOO 입니다.

* 경매 구분: 채권자의 담보권 실행에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 특이사항: 제공된 정보 상 별도의 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 주의사항에 명시된 내용을 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

4. 상권분석

* 현황: 물건지 주변은 자연녹지 지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 위치한 "안성천문과학관" 및 "안성맞춤남사당공연장" 등 문화 및 관광 시설과 연계하여 일부 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 잠재력: 본 물건은 기존에 노유자시설 및 병원으로 이용되었던 이력이 있어, 요양원, 병원, 관련 서비스 시설 등의 업종으로 활용 시 지역 내 수요를 충족시킬 잠재력이 있습니다. 다만, 현재는 건물 사용이 중단된 상태이므로, 활성화를 위한 적극적인 영업 및 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 안성천문과학관, 안성맞춤남사당공연장, 사계절썰매장, 보개면사무소 등 다양한 문화, 여가, 행정 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 교통 접근성: 지방도로와 국도와의 연결이 용이하여 차량 이용 시 안성시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 용도 적합성: 노인복지시설 및 병원 등으로 사용된 경험이 있어, 유사 용도 또는 복지 시설 관련 사업을 계획하는 경우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 건물 현황

* 건물의 구조: 두 동의 건물은 모두 철근콘크리트조, 철근콘크리트 평 슬래브 지붕 건물입니다.

* 기호(2) 건물: 지하 1층, 지상 3층 규모로, 2010년 8월 19일 사용승인을 받았습니다.

* 기호(3) 건물: 지하 3층, 지상 3층 규모로, 2010년 8월 19일 사용승인을 받았으며, 2012년 2월 22일 및 2013년 11월 28일에 일부 증축되었습니다.

* 건물 마감: 외벽은 노출콘크리트 및 강화유리, 내벽은 몰탈 페인팅 및 타일, 천장은 천장지 및 텍스, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 페어글래스 및 하이샷시 이중창 등이 사용되었습니다.

* 층별 이용 현황:

* 기호(2) 건물은 지하 1층에 물리치료실, 강당이 있으며, 지상 1층에는 접수실, 대기실, 식당이 있습니다. 지상 2층부터 3층까지는 숙실로 사용되었으며, 옥탑 1층에는 계단실과 물탱크실이 있습니다.

* 기호(3) 건물은 지하 3층에 레크레이션실, 회의실, 지하 2층에 당직실, 휴게실, 자재창고, 지하 1층에 진료실, 물리치료실이 있습니다. 지상 1층은 로비, 지상 2층과 3층은 입원실 및 연결다리로 사용되었습니다. 옥탑층에는 옥탑 공간이 있으며, 지하 1층 부속 건물로는 정화조가 있습니다.

* 주요 특이사항:

* 기호(3) 건물은 증축으로 인해 등기사항전부증명서와 건축물관리대장 상 면적이 다릅니다.

* 기호(3) 건물의 부속 건물인 정화조의 공부 상 면적과 실제 면적, 건축물현황도 상 면적 사이에 차이가 존재합니다.

* 경사지를 활용하여 부지를 조성하였기에 지하 1층부터 3층까지의 건물이 반지하 형태를 띠고 있습니다.

* 현재 건물 사용이 중단되었고 단전, 단수 상태이므로 기본적인 설비 이용이 중단된 상태입니다.

7. 토지 현황

* 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 자루형 토지입니다. 건물 부지로 이용되는 부분은 평지 및 완경사지이나, 토지의 북동측 부분은 저지대 및 급경사지로 이루어져 있으며 자연림 상태의 임야입니다.

* 제시외 건물: 20.00㎡의 제시외 건물이 존재합니다.

8. 잠재적 리스크

* 토지 지형의 제약: 토지의 북동측 부분이 저지대 및 급경사지, 자연림 상태의 임야로 구성되어 있어, 토지 정비 및 활용에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 진입로의 타인 소유: 건물의 주요 진입로로 사용되는 4필지 토지가 타인 소유라는 점은 향후 사용 권한 확보에 대한 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. (평가 시에는 사용에 지장이 없다고 전제되었으나, 경매 이후 상황 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

* 건물의 현재 상태: 건물 사용이 중단되고 단전, 단수된 상태이므로, 즉시 이용이 어렵습니다. 내부 시설 전반에 대한 점검, 수리, 보강 공사가 필요하며, 이에 따른 상당한 자금이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 공부와의 차이: 건물 면적, 특히 정화조 면적과 관련하여 공부상 내용과 실제 현황 간 차이가 확인되었으므로, 이에 대한 조정 및 확인 절차가 필요합니다.

* 토지 이용 계획의 제한: 계획관리지역, 보전녹지지역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 대한 규제를 받을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 보개면에 위치한 대규모 토지(약 2,366평)와 그 위에 건축된 노유자시설 및 병원 용도의 건물을 포함하고 있습니다. 안성천문과학관 등 주변의 문화 및 관광 시설과의 인접성은 긍정적인 요소로 작용합니다. 그러나 토지의 북동측 경사 및 임야 상태, 타인 소유의 진입로, 현재 건물의 사용 중단 및 노후화 등 여러 잠재적 리스크를 동시에 내포하고 있습니다. 건물의 재활용을 위해서는 상당한 규모의 투자와 시간이 필요할 것으로 전망됩니다. 따라서, 본 물건의 향후 가치 평가를 위해서는 해당 지역의 개발 계획, 주변 인프라 확충 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 요구됩니다.

10. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,822.00㎡ (약 2,366.16평)에 달하는 넓은 토지는 다양한 개발 또는 활용 측면에서 큰 잠재력을 지닙니다.

* 용도적합성: 기존 노유자시설 및 병원 용도로 건축되어 있어, 요양원, 요양병원, 연수원 등 특정 목적의 시설로의 재활용이 용이할 수 있습니다.

* 주변 관광 시설과의 시너지: 안성천문과학관 등 인근의 관광 명소들과 연계하여 사업 계획을 수립할 경우, 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 안성시 및 보개면 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 호재가 있다면, 장기적인 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 시 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 앞서 언급된 리스크 요인들을 상쇄하고 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매1계