나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52018 [1] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 10층1027호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2023.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신당근린공원" 북서측 근거리에 위치하는 더스위트하버
(공동주택 업무시설 근린생활시설) 내에 소재하며, 인근일대는 공동주택, 업무시설 및 근린
생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서 주위는 중.소규모 공장들로 이루어진 산업단지
임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약8-9분 정도 거리
에 서해안고속도로 서평택I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 10층 1027호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

원룸형아파트로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 급.배수설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 가장형 토지로서 "공동주택, 업무시설,

인접 도로상태등

북동측으로 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

원룸형 아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2023타경52018 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 10층1027호

용도: 아파트 (원룸형)

건물 사용승인일: 2017년 4월 5일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.8344㎡ (약 2.07평)

건물면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

건물 지분: 39.58㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "신당근린공원" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역이며, 중.소규모 공장들로 이루어진 산업단지와 인접해 있어 지역 특성이 복합적입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

차량으로 약 8-9분 거리에 서해안고속도로 서평택IC가 위치하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 평택세무서장의 압류(2022.05.09.)이며, 해당 권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(문정현)이 존재합니다.

본건 경매 개시결정(2023.12.04.)에 의해 진행되며, 임차인의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 문정현

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 있음

인수 여부: 보증금 100,000,000원 인수 (을1 주택임차권 등기)

비고: 매각으로 소멸되지 않는 임차권으로서, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본건이 속한 건물에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 포함되어 있습니다.

주변 지역은 주거 시설과 더불어 중.소규모 공장들이 밀집한 산업단지 지역의 특성을 함께 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 평택 더 스위트하버

주소: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7

동수: 1동

세대수: 299세대

총면적: 11925.28㎡

건물 최고층: 18층 (본건 10층)

총 주차대수: 214대 (지상 5대, 지하 4대)

주요 설비: 개별난방, 엘리베이터, 화재경보, 급배수, 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 1억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 부담으로 작용하여 총 매수 비용을 크게 증가시키므로, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 주변 산업단지 영향

인근에 중.소규모 공장으로 이루어진 산업단지가 위치해 있어, 주거 환경에 잠재적인 소음, 분진 등의 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍 소재의 원룸형 아파트 경매 물건입니다. 교통 및 입지 여건은 무난한 편이나, 가장 중요한 고려 사항은 1억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 현재 파악된 시세 대비 인수해야 하는 보증금이 높은 수준이므로, 투자 시 상당한 위험 부담이 존재합니다. 또한, 주변 산업단지와의 인접성도 주거 쾌적성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 원룸형 아파트로 1인 가구 실수요자나 임대 수익을 노리는 투자자에게는 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 본건의 경우 인수해야 하는 임차 보증금으로 인해 시세보다 높은 총 매수 비용이 발생할 수 있어, 투자 수익 확보가 매우 어려울 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례에 따르면, '더스위트하버' 아파트의 시세는 면적과 층수에 따라 30,000,000원에서 92,000,000원 사이로 나타납니다. 특히 41.2㎡ (약 12.46평) 면적이 13층에서 92,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적(39.58㎡, 약 11.97평)을 감안할 때, 현 시세는 대략 85,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 100,000,000원을 제외하고 순수 부동산 가치만을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

현 시세(약 8500만~9000만원)와 감정가(9800만원)를 고려할 때, 일반적인 경매라면 이 가격대 또는 감정가 부근에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 본건은 100,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 추가로 인수해야 하므로, 실제 총 매수 비용은 '입찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

예상 입찰가를 감정가인 98,000,000원으로 설정할 경우, 총 매수 비용은 198,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수되는 임차 보증금으로 인해 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안하여, 본 보고서에서는 감정가인 98,000,000원을 잠재적 입찰가로 제시하지만, 이는 단순한 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 인수 보증금 1억 원을 포함한 총 매수 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 손익 분석을 철저히 수행해야 합니다. 0원에 가깝게 입찰하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.