나이스옥션 법원경매 여주 2023타경36761 [11] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 503동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2023.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 42호선 국도, 337호선 지방도가 통과하며
버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

집합건축물대장상 사용승인일이 2021.09.01자인 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 규모의
총 7개동 건물로서
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
기호1-기호9 : 방2 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니, 디락 등
기호10 : 방3 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니, 디락 등
기호11, 12 : 방2 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 현관, 발코니, 디락 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비,화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동 하향의 완경사 지대에 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역
<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경36761 (11)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 503동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 299,000,000원

* 토지 면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주요 사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, 재매각

* 주의 사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

* 특수 물건 정보: 공동담보, 대항력있는 임차인, 재매각

1.1. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 42호선 국도와 337호선 지방도가 지나고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

남동향으로 완경사진 지대에 자체 지반은 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리 분석

* 권리 관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 09월 21일 접수된 주식회사웰석재의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

이 등기 이전의 권리인 조성우 소유권이전 신탁등기말소(갑5)는 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인: 오 (전입일자 2022-02-14)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 관계 및 실제 점유 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리 외 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 예외)

1.3. 상권 분석

* 주변 시세 동향

본건과 동일 단지(미라지움) 및 동일 면적(59.97㎡)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 9월 17일 4층 거래가 30,362만원에 이루어졌습니다.

또한, 2025년 9월 30일 2층 거래가 19,647만원에 이루어졌습니다.

이는 층별 시세 차이가 존재함을 시사하며, 본건(4층)의 경우 4층 거래 사례와 유사한 시세를 형성할 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

동일 단지 내 4층 거래 사례(30,362만원)와 비교했을 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

1.4. 생활 정보

* 건축물 개요

준공년도: 2021년 09월 01일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트 경사지붕 구조

규모: 총 7개동, 본건 503동은 지상 4층 규모입니다.

* 내부 구성 (추정)

방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 현관, 발코니, 다락 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다. (건물 전체 이용상태 및 구조 기반)

* 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

재매각 절차는 이전 경매 과정에서 유찰 또는 낙찰 취소 등의 사유가 있었음을 의미하며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인

보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인의 존재는 실제 명도 과정이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 가치나 처리 현황이 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태 및 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

인근 교통 접근성이 보통 수준이며, 동일 단지 내 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 볼 때 시세 또한 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

주요 리스크 요인으로는 재매각 물건이라는 점과 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가 산정 및 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축급 건물 (2021년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 4층으로 선호도가 높은 층수입니다.

* 동일 단지 내 시세가 감정가 수준에서 형성되고 있어 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

* 임차인의 보증금이 0원이므로 명도 시 예상되는 금전적 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 다음과 같은 사항을 고려했습니다.

* 감정가: 299,000,000원

* 최근 매매가 (4층, 동일 면적): 303,620,000원

* 인수 보증금: 0원

* 재매각 및 임차인 리스크를 고려하여, 감정가와 유사한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 285,000,000원 (최근 거래가 및 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.