나이스옥션 법원경매 여주 2023타경36761 [12] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 503동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2023.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 42호선 국도, 337호선 지방도가 통과하며
버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

집합건축물대장상 사용승인일이 2021.09.01자인 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 규모의
총 7개동 건물로서
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
기호1-기호9 : 방2 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니, 디락 등
기호10 : 방3 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니, 디락 등
기호11, 12 : 방2 ,거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 현관, 발코니, 디락 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비,화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동 하향의 완경사 지대에 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역
<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 여주지원 2023타경36761 (12)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 503동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 299,000,000원

* 토지 면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2021년 9월 1일

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 42호선 국도, 337호선 지방도가 통과하고 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 이천시 부발읍 죽당리는 주거 단지 및 소규모 상가, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 이천시 종합운동장이 인근에 위치하여 문화 및 체육 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 등기부현황:

말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 주식회사웰석재의 강제경매 개시결정(채권액 370,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인 권영규(권 ) 씨가 전입일자 2022년 1월 28일 기준으로 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원입니다.

* 인수되는 권리:

법원 자료상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 법원 배당 절차를 통해 처리될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석은 다음과 같습니다.

* 주변 시세:

최근 인근 단지(미라지움)에서 동일 면적(59.97㎡)의 4층 매물이 2025년 9월 17일에 303,620,000원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 9월 8일에는 동일 단지의 2층 매물이 196,470,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 건물 연식 및 상태:

본 건물은 2021년 9월 1일에 사용승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 경사지붕)로, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 시공되어 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 단지/건물 특징:

본 건물은 총 7개동으로 구성된 다세대주택 단지 내 503동 4층 402호입니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설:

단지 주변으로 소규모 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능하며, 이천시 종합운동장이 인근에 위치하여 여가 및 체육 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인:

전입일자 2022년 1월 28일 기준으로 대항력을 갖춘 임차인(권영규, 보증금 250,000,000원)이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표시는 법원 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성을 시사합니다. 그러나, 만약 배당이 부족할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 수도 있으므로, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 제한 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용승인 3년차의 신축급 다세대주택으로, 4층에 위치한 선호도 높은 호실입니다. 이천시 부발읍 지역은 지속적인 개발과 함께 주거 인프라가 개선되고 있으며, 교통 및 생활 편의성 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정 및 보증금 관련 리스크를 발생시킬 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 노후도가 낮아 장기적인 보유 및 관리에 유리합니다.

* 동일 단지 시세 반영: 최근 동일 단지, 동일 면적, 동일 층수의 거래 사례를 통해 시세 추정이 용이하며, 시장 가치를 파악하는 데 도움이 됩니다.

* 양호한 입지 조건: 이천시 부발읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정되었습니다.

* 산정 근거:

감정가는 299,000,000원이며, 동일 단지(미라지움) 4층 59.97㎡의 최근 실거래가가 2025년 9월 17일 기준 303,620,000원임을 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 법원 배당을 통해 보증금이 변제될 가능성이 높습니다. 따라서, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 경매 물건의 특성과 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가:

300,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.