나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64746 [1] 경기도 광주시 태전동 295-2 햇길터 다동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 “광남초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 공업용건물, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 부근에 학교, 관공서 및 생활편의시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 치장벽돌 등 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(후면 "건물이용상태" 참조바람)

설비내역

난방설비 및 통상의 위생, 급 ·배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 4-5m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 포장 및 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중이며, 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 성남지원 2024타경64746 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 295-2 햇길터 다동 4층402호

물건 종류: 다세대주택

감정 평가 금액: 170,000,000 원

토지 면적: 45.25㎡ (약 13.69평)

건물 면적: 61.05㎡ (약 18.47평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 현OOOOOOOOO

준공 년도: 2013년

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 지붕

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 “광남초등학교” 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 소규모 공업용건물, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 학교, 관공서, 생활 편의 시설 등이 가까이 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 평가됩니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을14)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 관련 권리:

* 갑1: 2013-06-04 소유권보존 (박주호)

* 갑2: 2013-11-18 소유권이전 (신혜진)

* 말소기준권리 및 후순위 권리:

* 을14: 2018-04-27 근저당권 (현대캐피탈주식회사, 금158,600,000원) - 말소기준권리

* 을16: 2018-06-22 근저당권 (최정례, 금22,500,000원) - 말소

* 을17: 2018-07-31 근저당권 (최정례, 금15,000,000원) - 말소

* 을18: 2019-03-25 근저당권 (최정례, 금22,500,000원) - 말소

* 을19: 2019-06-21 근저당권 (최정례, 금30,000,000원) - 말소

* 을20: 2020-05-21 근저당권 (김성희, 금22,500,000원) - 말소

* 갑5: 2023-07-18 가압류 (서민금융진흥원, 금6,654,122원) - 말소

* 갑6: 2024-08-23 임의경매개시결정 (현대캐피탈, 123,906,522원) - 말소

* 등기부채권 총액: 277,754,122원

* 임차인 현황:

* 임대차관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 채무자가 존재할 가능성이 있으므로, 인수될 권리는 없다고 판단되나, 실제 거주자 등 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가적인 법적 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 미확인 임대차 관계에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택을 중심으로 주거지가 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설, 소규모 공업시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내에서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 다양한 업종의 상권이 공존하고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 학교(광남초등학교 등), 관공서, 각종 생활 편의 시설이 소재하고 있어 주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건축물 노후화: 2013년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호하며 교통 또한 편리한 편입니다. 하지만 임대차 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크로 작용합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하지만, 임차인 관련 사항은 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 태전동 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적과 건축 연도의 다세대주택 실거래가는 약 1억 3천만 원에서 2억 6천만 원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히 2026년 5월 11일에 거래된 56.25㎡ (약 16.99평)의 로하스(104동) 물건이 1억 9,200만 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(18.47평)의 현 시세는 약 2억 원 내외로 추정됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 리스크 요소를 감안하여, 본건의 감정가인 1억 7천만 원보다 다소 높은 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

현 시세와 물건의 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천 5백만 원으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

이는 잠재적 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 물건 현황 및 시장 상황을 재확인하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.