나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64142 [2] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리이타워 1층이-108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64142 [2] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리이타워 1층이-108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매5계 2024타경64142 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25, 1층이-108호 (풍산동,유-테크밸리이타워) | 감정가: 639,000,000원 | 최저가: 219,177,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 성남지원 2024타경64142 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경64142 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리이타워 1층이-108호

용도: 근린생활시설

감정가: 639,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지 지분율: 812.87

건물면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

건물 지분율: 3276

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 물건번호 1번(이-109호)와 2번(이-108호)은 벽체를 제거하고 일체로 이용 중임. (원상회복 용이 판단)

미납관리비: 이-109호 약 258만원, 이-108호 17만원 있음.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 유-테크밸리이타워 내 1층 이-108호입니다. 인근에는 "미사숲공원"이 있으며, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 노선버스정류장이 가깝고, 동측 원거리에 지하철 5호선 "하남풍산역"이 소재합니다. 또한 서측 원거리에는 상일IC가 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

주변으로는 미사숲공원과 미사호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 인접 도로 상태는 서측, 남측, 동측으로 폭 약 8-12m의 중로에 접하는 각지입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO 씨로 파악됩니다. "유동화물건"이라는 특이사항이 있으나, 이는 채권이 유동화전문회사(SPC) 등을 통해 자산유동화증권(K-MBS)으로 발행된 경우를 의미할 수 있습니다. 일반적으로 이러한 경우, 경매 절차는 법률에 따라 진행되며, 낙찰자가 대금을 완납하면 소유권이 이전되고 기존 채권은 매각대금으로 정산됩니다. 특별히 명시된 인수되는 권리나 유치권, 임차권 등의 정보는 제공되지 않았으므로, 일반적인 임의경매 절차에 따라 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 유-테크밸리이타워는 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 해당 호실(이-108호)의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 건물 전체적으로는 1층은 근린생활시설, 2층부터 10층은 공장지원시설(기숙사)로 이용되고 있습니다. 총 790개 호실과 668대 주차 공간을 갖춘 대규모 단지입니다. 현재 공부상으로는 각 집합건물로 등재되어 있으나, 인접한 이-109호와 벽체를 제거하고 일체로 이용 중인 점은 상권 활용 측면에서 긍정적일 수 있습니다. 다만, 현재 현황 "공실" 상태로 이용되고 있어, 신규 임차인 유치 또는 직접 사용을 위한 공실 위험 관리가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2021년 6월 2일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 엘리베이터, 지하주차장, 전기차충전설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 지하철 5호선 하남풍산역이 원거리에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 본 건(이-108호)이 물건번호 1번(이-109호)과 벽체를 제거하여 일체로 이용 중이라는 점입니다. 낙찰 후에는 원상회복이 필요할 수 있으며, 이와 관련된 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가서상 원상회복이 용이하다고 판단된다는 내용이 있습니다. 또한, 현재 "공실" 상태이므로 공실 장기화에 따른 수익성 악화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 더불어, 미납 관리비가 존재하여 낙찰 후 부담해야 할 수 있습니다 (이-109호 약 258만원, 이-108호 17만원). "유동화물건"이라는 점은 채권 관련 특이사항이 있을 수 있음을 시사하나, 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 하남시 풍산동의 신축 건물 내 근린생활시설로, 입지적 장점과 주변 환경이 비교적 우수합니다. 공원 인접성, 교통 접근성 등이 양호하며, 대규모 복합건물 내에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 이웃 호실과 합쳐서 사용 중이라는 점은 원상회복 비용 및 공실 관리의 필요성을 제기합니다. 감정가 대비 낙찰가율, 명도 진행 상황 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축 건물(2021년 사용승인)로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 대규모 지식산업센터 및 아파트 단지 배후 수요를 활용할 수 있는 상권입니다.

- 미사숲공원, 미사호수공원 등 쾌적한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

- 현재 공실 상태이므로, 적극적인 마케팅 또는 직접 활용을 통해 수익 창출이 가능합니다.

- 비교적 넓은 면적(32.76㎡)의 근린생활시설로 다양한 업종이 입점 가능합니다.

법원 정보

성남지원 경매5계