나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63224 [1] 경기도 광주시 장지동 580-9 백산오페라하우스 119동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63224 [1] 경기도 광주시 장지동 580-9 백산오페라하우스 119동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매5계 2024타경63224 | 소재지: 경기도 광주시 절골길 75-47, 119동 4층401호 (장지동,백산오페라하우스) | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 79,870,000원 | 용도: 다세대주택

1. 성남지원 2024타경63224 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경63224 (1)

소재지: 경기도 광주시 장지동 580-9 백산오페라하우스 119동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 57.59㎡ (약 17.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.88㎡ (약 15.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 광주시 장지동에 위치하고 있으며, "모란자동차 운전학원" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다 [Appraisal Summary]. 현재는 주변 환경이 주거지로서 보통 수준이나, 해당 지역은 광주시 역세권 2단계 도시개발사업의 핵심 지역에 포함되어 있어 향후 큰 폭의 발전이 기대됩니다. 이 사업은 주거, 상업, 산업 기능이 융합된 복합자족도시 조성을 목표로 하며, 2030년 완공 예정으로 대규모 투자가 이루어지고 있어 지역 가치 상승의 중요한 요인이 될 것입니다.

1.3. 권리 분석

본건의 주의사항에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 조인묵)로부터 제출된 확약서 내용이 명시되어 있습니다. 해당 확약서에 따르면 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주기로 하였습니다 [Cautionary Notes]. 이는 낙찰자가 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 지지 않을 수 있음을 시사하지만, 임차인의 권리 포기 및 말소 관련 절차 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 소유자 겸 채무자인 김OO 씨가 등기부상 소유자이며, 경매는 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 소재한 장지동은 현재 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역의 특성을 보입니다. 다세대주택을 중심으로 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며, 농경지와 임야도 인접해 있습니다. 이는 현재 시점에서는 상권이 매우 발달했다고 보기는 어렵지만, 주거 기능과 더불어 일부 산업 및 생활 편의 시설이 공존함을 의미합니다. 그러나 향후 광주역세권 2단계 도시개발사업이 완료되면, 대규모 주거단지 조성과 함께 상업, 문화, 편의시설 등이 확충되어 지역의 중심 상권으로 발전할 잠재력이 매우 높습니다. 이는 장기적인 관점에서 상권 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 요소입니다.

1.5. 생활 정보

교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 교육 시설로는 인근에 모란자동차 운전학원이 있으며, 대규모 도시개발사업이 진행됨에 따라 향후 학교 및 교육 관련 시설도 확충될 가능성이 있습니다. 생활 편의 시설은 현재 대규모 상업 지구보다는 경기광주역 인근이나 시내 방향으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 개발 사업이 진행되면서 점차 생활 편의 시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인(조인묵)의 확약서 관련 내용입니다. 비록 대항력 포기와 임차권등기 말소에 대한 확약이 있더라도, 낙찰 후 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 철저한 사전 검토 및 대응이 필요합니다. 또한, 대규모 도시개발사업은 계획대로 진행되지 않거나 예상보다 지연될 가능성도 존재하므로, 사업 진행 상황을 지속적으로 주시해야 합니다. 아직 임대 관계가 명확하게 파악되지 않은 점도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다 [Appraisal Summary].

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 장지동에 위치한 다세대주택으로, 현재는 주변 환경이 주거지로서 보통 수준이며 편의시설이 집중되어 있지 않으나, 향후 광주역세권 2단계 도시개발사업의 수혜지로 큰 성장이 기대되는 지역입니다. 토지와 건물 일괄 매각으로, 감정가는 1억 6,300만원입니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출이라는 특이사항은 권리 분석상 긍정적으로 작용할 수 있으나, 명도 과정에서의 세심한 주의가 요구됩니다. 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역 개발 사업의 진행과 현재의 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 광주시 역세권 2단계 도시개발사업의 진행입니다. 이 사업을 통해 해당 지역은 주거, 상업, 산업 기능이 어우러진 복합 자족도시로 탈바꿈할 예정이며, 이는 부동산 가치 상승의 강력한 동력이 될 것입니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 확약서는 낙찰자의 명도 부담을 경감시켜 투자 안정성을 높여줄 수 있는 요인입니다. 장기적인 안목으로 개발 사업의 진행 상황을 지켜보며 시세차익을 기대할 수 있는 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매5계