나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34113 [1] 경기도 양평군 양서면 양수리 643-1 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서농협" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립
및 다세대, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 북동측 원거리에 양수역(경의중앙선)
이 소재하는 등 일반대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 중 4층 402호로서(사용승인일:1991.10.23.)
외 벽:적벽돌쌓기 마감.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

공동주택(연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로, 건부지(공동주택)임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-13), 배출시설설치제한지역, 자연보전
권역, 공장설립승인지역(2023-08-29)(수도법시행령제14조제3의제1호), 공장설립제한지역
(2013-03-25), 하수처리구역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역)), 홍수관리구역,
수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 건축물대장,
인근 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 임차인 이혜정은 대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함
2. 본건은 통칭 '백제빌라 나동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 여주지원 2024타경34113 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 양수리 643-1 4층 402호

건물명: 백제빌라 나동

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 1991.10.23

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 123,000,000원

토지면적: 24.22㎡ (약 7.32평) / 토지 지분: 24.22㎡

건물면적: 41.69㎡ (약 12.61평) / 건물 지분: 41.69㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.4. 특이사항

재매각, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리 소재 "양서농협" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북동측 원거리에 양수역(경의중앙선)이 소재하는 등 일반대중교통 이용 편의성은 보통임. 양수역과는 약 1km 내외 거리에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

강제경매 신청 채권자는 이OO이며, 경매 청구 금액은 100,598,300원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-07

확정일자: 2021-05-13

대항력: 있음

주의사항: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 등기부 요약

- 소유권 이전: 임두이(2018-06-11), 이건원(2018-08-24, 매매 135,000,000원)

- 주택임차권: 이 (2023-08-10, 100,000,000원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-05-13, 말소: 인수)

- 강제경매: 이 (2024-04-26, 100,598,300원, 말소기준권리)

- 압류: 김포세무서장 (2024-05-13, 말소)

등기부채권 총액: 100,000,000원 (주택임차권 등기 금액 기준)

4. 상권분석

본건은 양평군 양서면 양수리 지역의 연립주택 밀집 지역 내에 위치함. 주거지로서의 성격이 강하며, 인근에 양서농협 등 기본적인 생활 편의시설이 존재함. 양수역을 중심으로 상업 및 편의시설이 형성되어 있어 지역 주민들의 생활 기반이 되는 상권임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 양서농협: 단지 인근에 위치하여 금융 및 생활 편의 제공

* 양수역 주변: 식당, 카페, 편의점 등 다양한 상업시설 이용 가능

* 두물머리: 유명 관광지로, 여가 활동 공간으로 활용 가능

5.2. 교육시설

* 양서초등학교, 양서중학교: 차량으로 이동 가능한 거리에 위치

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않음. 전반적으로 자연환경이 좋은 주거지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 미회수분에 대한 인수 부담임. 감정가가 123,000,000원이나, 임차인의 보증금이 100,000,000원임을 감안할 때, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 실질 매입 비용이 증가할 수 있음.

6.2. 물건 상태 리스크

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였으므로, 내부 상태, 수리 필요성 등에 대한 미확인 위험이 존재함.

6.3. 기타 리스크

재매각 물건이므로 이전 매각 절차에서 발생한 문제가 있을 수 있으며, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 양수리의 연립주택으로, 재매각 물건이며 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 임차 보증금 인수 부담이 있는 것이 가장 큰 특징임. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 양평군 양서면의 입지: 수도권에서의 접근성이 개선되고 있는 양평 지역에 위치.

* 양수역세권: 대중교통 이용이 용이하며, 지역의 중심지 기능을 하는 양수역 인근.

* 자연환경: 한강 및 주변의 수려한 자연환경으로 인한 주거 가치.

* 가격 메리트 확보 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 입찰가를 적절히 산정할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 금액을 감정가 이상으로 높일 수 있는 요인임.

최근 거래 사례를 보면, 유사 연식의 36㎡ 다세대 주택이 50,000,000원(약 139만원/㎡), 28.17㎡ 주택이 80,000,000원(약 284만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(약 295만원/㎡)는 비교적 높게 책정된 것으로 보임.

매수인의 총 실질 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 본건의 시장 가치(감정가 수준 또는 그 이하)를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 임차 보증금 100,000,000원 인수 가능성을 고려하여, 총 실질 매입 비용이 감정가 123,000,000원을 넘지 않도록 목표하는 것이 합리적임. 이를 기준으로 역산하면,

목표 총 실질 매입 비용 - 인수 보증금 = 예상 입찰가

123,000,000원 - 100,000,000원 = 23,000,000원

다만, 이는 최악의 경우(임차 보증금 전액 인수)를 가정한 것으로, 입찰가를 조금 더 상향하더라도 충분한 시세 차익을 확보할 수 있도록 20,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 이 범위 내에서 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 최종적인 투자 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.