나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79370 [1] 경기도 화성시 반송동 92-7 스타프라자 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2007.12.13.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설·업무시설·공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 24미터, 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음.
- 임차보증금 : 금130,000,000원
- 임대차계약일자 : 2021년 12월 30일
- 확정일자 : 2022년 01월 18일

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력있는 임차인이 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79370 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-7 스타프라자 9층901호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.8986㎡ (약 1.48평)

건물면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.8866㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 접근성이 양호함.

본건 서측으로 약 24미터, 남측으로 약 25미터, 동측으로 약 35미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 선순위 임차권 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리임.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같음.

* 소유권이전 (갑16, 2014-04-30, 황성욱)

* 주택임차권 (을15, 2024-01-23, 손 , 보증금 130,000,000원, 인수 조건, 전입 2022-01-17, 확정 2022-01-18)

* 소유권이전 (갑17, 2022-11-14, 안효황)

* 가압류 (갑18, 2024-06-03, 주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑19, 2024-07-30, 손 , 수원지방법원 2024타경79370)

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2022-01-18

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인임.

권리분석 요약:

을구 15번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위에 있어 매수인이 인수해야 하는 권리임.

본건은 재매각 물건으로, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 미변제 시 잔액 인수 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 개발된 지역임.

스타프라자는 건축물대장상 교육연구시설로 등재되어 있으나, 제1.2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있는 복합 건물임.

주변에 동탄복합문화센터가 위치하여 문화 시설 접근성이 양호하며, 상업 시설 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재함.

편의시설: 주변 상업 시설 및 공원을 이용할 수 있어 생활 편의성이 좋음.

주변 환경: 동탄복합문화센터 등 문화 시설이 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 유찰 후 재매각되는 물건으로, 낙찰가 및 입찰 경쟁률 변동 가능성이 있음.

대항력 있는 선순위 임차인: 손 임차인은 보증금 130,000,000원에 대한 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여있는 경우, 다른 담보물의 경매 결과가 본건에 영향을 줄 수 있음 (특이사항에 명시됨).

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 차이: 건물 주요 용도가 교육연구시설이나, 기타 용도에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 포함되어 있어 실제 이용 상태를 면밀히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 도시형생활주택임.

2007년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원을 전액 변제받지 못할 시 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함.

재매각 물건이라는 점도 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건임.

1.7. 투자 포인트

동탄 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

소형 면적으로 실수요자 또는 소액 투자자의 접근이 용이할 수 있음.

인수해야 하는 임차인 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원임.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금은 130,000,000원이며, 해당 임차인이 신청 채권자이기도 하여 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됨.

제공된 주변 매매 시세 정보는 본건과 면적 및 주택 유형이 다른 타운하우스/다세대 주택으로, 직접적인 비교 분석에 한계가 있음. (예: 84.93㎡ 연립주택이 44,000,000원 ~ 49,500,000원에 거래됨).

따라서, ‘인수 보증금’을 제외하고 본건의 순수 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 산정함. 감정가 130,000,000원을 본건의 시장 가치로 보았을 때, 130,000,000원의 보증금 인수 위험을 고려하면 낙찰 후 총 투자 비용이 감정가를 상회할 가능성이 높음.

이러한 점을 감안하여, 잠재적인 인수 부담액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적임.

총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준을 넘지 않도록, 입찰가는 감정가 대비 상당 부분 할인된 금액으로 결정해야 함.

현 단계에서 권장되는 예상 입찰가는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이로, 이는 인수 가능한 보증금 130,000,000원을 고려하더라도 총 투자 비용이 감정가 수준을 크게 초과하지 않도록 하기 위함임. 본 입찰가는 잠재적 위험을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 면밀한 현장 조사와 배당표 분석을 통해 최종 금액을 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.