나이스옥션 법원경매 평택 2022타경683 [1] 경기도 평택시 안중읍 학현리 9-8 주건축물제1동 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2022.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 '금곡사거리' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 인근에 "안중읍소재지 평택화양 도시개발구역" 등이 위치함.

교통상황

건부지 및 건축허가지 등 대부분 토지는 차량 진.출입이 가능하며, 인접한 지방도로변으로 "버스정류장"이 소재하는 등 제반 접근성 양호시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사 및 일부 급경사로 공부지목 "답"이나, 자연림 상태의 임야임. 기호(2,3) : 부정형의 완경사로 공부지목 "답"이나, 현황은 "묵전기타"임 기호(4,17) : 부정형의 저지(인접도로 대비) 및 완경사로서, 공부지목 "전"이나, 건축허가를 득하고, 철근콘크리트조 1층 기초 공사중의 토지임. 기호(5,13,20) : 부정형의 평지 및 완경사로 공부지목 "전, 답"이나, 현황 "묵전기타"임. 기호(6,15,16,19,25) : 부정형 평지로 공부 지목 및 현황 "도로"임. 기호(7~11,14) : 부정형의 평지로, 공부상 "잡종지"이나 현황 "상업용 건부지(자동차매매장, 근생시설 등) 및 부속토지임. 기호(12) : 부정형 완경사지로, 공부지목 "전"이나, 현황 "묵전기타"임. 기호(18) : 부정형 저지로 공부 지목 임야이나 현황 "묵전기타"임. 기호(26) : 삼각형 평지로 공부 지목 "임야"이나, 현황은 "잡종기타"임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접 개발허가지 경유 진출입 가능함. 기호(2,3,4,17) : 허가지로 인접 단지내 도로와 접함. 기호(5,13,20) : 지적도상 맹지이나, 본건 건부지 경유 차량 등 진출입 용이함. 기호(6,15,16,19,25) : 단지내 도로임. 기호(7~11,14) : 상업용 건물 건부지로 인접 단지내 도로와 접함. 기호(12) : 지적도상 맹지이나, 인접 건부지 경유 진.출입 가능함. 기호(18) : 본건 인접지보다 저지로 도보진입 가능함. 기호(26) : 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,6~8,11,12,14~20,25) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(4,9) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5,13) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(10) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(26) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

일련번호4, 7(학현리9-3, 9-45)지상으로, 구조 견고한 철근콘크리트조 "제시외 구조물 (기호ㄱ)" 소재함.

공부와의 차이

등기부, 토지대장, 현황 차이 있음.(P6,7) 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2, 3).

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호21) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩 메탈판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 샷시창호 등 기호22) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩 메탈판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 샷시창호 등 기호23) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩 메탈판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 강화유리 및 샷시창호 등 기호24) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내.외벽 : 사이딩 메탈판넬 등

이용상태

기호 21, 23 : 자동차관련시설(매매장) -- 기호 22 : 소매점 및 정비공장 ㅣ 전체 "공실상태"임. 기호 24 : 세차장 --

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 스프링쿨러, 조명설비(기호21, 22 건물), 오수처리시설 등

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

등기부와 건축물관리대장상 건물의 소재지번, 용도 등에서 일부 상이함.(P33 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견란 참조(P2,3).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록1,2,3,5,12,13,20은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 목록4,17은 농지가 아닌 것으로 조사된 바, 전용허가사항은 해당 관청 확인바람.
3.목록 18 토지 지상에 분묘 소재하며 분묘기지권 성립할 여지 있음.
4.본건 건물 소재지 진입로에 "유치권행사중"이라는 플래카드가 있음.
5.목록 4 지상에 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 2개가 소재하고, 각종 석재 및 목재 등 건축자재, 전봇대, 이동식 화장실이 있음.
6.목록 8~20, 25~26에 선순위 지상권자 수지농업협동조합의 말소동의서 제출됨.
7.목록 21~22 건물은 공부상 학현리 9-8, 9-17, 9-31 위 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 학현리 9-8, 9-31, 9-42 위지상에 소재함.
8.위 4항과 관련하여, 2023. 7. 12.자 채권자의 유치권 권리배제신청서가 접수되었고, 2025.3.27.자로 수원지방법원 평택지원 2024가단50535 유치권 부존재 확인의 소로 유치권이 존재하지 아니함을 확인한 판결문 제출되었으며, 압류채권자로부터 유치권행사 플랜카드가 확인되 않는다는 보정요청서(2026.8.26.)서 접수되었으므로 확인 후 입찰 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 평택지원 2022타경683 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 학현리 9-8번지 외 14필지 (총 15필지)

용도: 자동차 관련시설

감정가: 32,646,379,000원

토지면적: 총 37,622.00㎡ (약 11,383.6평)

건물면적: 총 2,295.90㎡ (약 694.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (을8, 을3, 을4, 건물 을1, 을2, 을3 등기부 요약 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 학현리 소재 '금곡사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 "안중읍소재지 평택화양 도시개발구역" 등이 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 교통상황: 건부지 및 건축허가 예정지 대부분 토지는 차량 진출입이 가능하며, 인접한 지방도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지인 필지도 있으나, 인접한 개발허가지나 본건 건부지를 경유하여 차량 진출입이 용이한 것으로 조사되었습니다. 일부 필지는 단지 내 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지 대부분은 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을8, 을3)이 본건 토지 및 건물 모두의 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부상 1984년 6월 8일 접수된 한국가스공사 지상권 (을1)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 토지 등기부상 2017년 3월 3일 접수된 수지농업협동조합 지상권 (을2)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 소멸되는 권리: 상기 인수되는 권리를 제외한 을구의 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2019-08-12

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 유한회사안중오토그라운드

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

사업자등록일자: 2020-08-07

대항력: 있음

비고:

* 유치권: 현황 본건 건물 소재지 진입로에 "유치권 행사중"이라는 플래카드가 있으나, 2025년 3월 27일 수원지방법원 평택지원 2024가단50535 유치권 부존재 확인 소송에서 유치권이 존재하지 않음을 확인한 판결문이 제출되어 법적으로 유치권은 부존재하는 것으로 판단됩니다.

* 분묘기지권: 목록 18 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 기타 특이사항:

* 재매각 물건입니다.

* 일부 목록(1,2,3,5,12,13,20)은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 2개, 건축자재 등이 목록 4 지상에 소재합니다.

* 건물 공부상 주소지와 현황 주소지가 일부 상이합니다 (학현리 9-8, 9-17, 9-31 공부상 vs 9-8, 9-31, 9-42 현황).

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있으며, 인근 "안중읍소재지 평택화양 도시개발구역"과 인접하여 상권 발달의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 업종 분석: 본건의 주 용도는 자동차 관련 시설로, 자동차 매매장, 정비 공장, 세차장 등의 용도로 활용되고 있습니다. 이는 해당 지역의 자동차 관련 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인접한 지방도로 및 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 안중읍 소재지와 인접하여 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근 학현근린공원 등 여가시설도 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 한국가스공사 및 수지농업협동조합의 지상권 등기(총 2건)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하므로 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 특히 한국가스공사의 지상권은 1984년부터 설정되어 있어 그 내용 및 영향력을 면밀히 파악해야 합니다.

* 분묘기지권: 목록 18 토지에 분묘가 소재하여 추후 분묘 이장 등 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 농지 취득 관련: 일부 토지 지목이 '답' 또는 '전' 등으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규 준수에 대한 확인이 필요합니다.

* 소재지번 불일치: 건물 공부상 주소지와 현황 주소지의 차이는 행정 처리 및 건축물대장 정리에 있어 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 차량 진출입로 관련: 일부 필지의 맹지 가능성 및 "유치권 행사중" 플래카드 설치 이력(비록 법적 효력은 부존재하나)은 계약 전후 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 매각 제외 물건의 정리 및 관리에 대한 이전 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 대규모 자동차 관련 시설 부지입니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 두 건의 지상권 등기(한국가스공사, 수지농업협동조합)는 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 분묘기지권의 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요성 등 권리 및 법규 관련 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다. 유치권 관련 문제는 법원 판결로 해소되었으나, 과거의 기록은 잔존 리스크로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시의 개발 계획 및 "평택화양 도시개발구역" 인접 효과로 인한 미래가치 상승 잠재력.

* 대규모 토지(약 11,383.6평)와 건물(약 694.5평)을 일괄 취득하여 사업 규모 확대 또는 개발 계획 수립 용이.

* 자동차 관련 시설 용도로 적합하여 해당 업종 사업자에게 매력적인 투자 기회.

* 유치권에 대한 법적 판단이 완료되어 법적 불확실성 해소.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 32,646,379,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 가치, 인수해야 하는 지상권 등의 권리 부담, 토지이용계획, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 제반 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 본건에 해당되는 사항이 없습니다. 제시된 감정가는 경매 절차의 기준 가격이며, 최종 입찰가는 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 감정가를 기준으로 다양한 요소를 면밀히 분석하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.