나이스옥션 법원경매 성남 2024타경62672 [1] 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 9층101-928호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하며 인근으로는 아파
트, 업무시설 및 상업시설, 운동시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(미사역)이 소재하여 제반 대
중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 101동 9층 928호로서,

외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임.
내 벽 : 몰탈위페인트 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄 강화유리창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 지하주차장설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭 20m-25m)(접합),중로2류
(폭 15m-20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설
립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경62672 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1143-1, 미사강변 오벨리스크 9층 101-928호

용도: 오피스텔

감정가: 228,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.9045㎡ (약 2.09평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.6236㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

구분건물: 미사강변 오벨리스크 101동 9층 928호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 운동시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(미사역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 중로 2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

이후 신한카드(가압류), 국민은행(가압류), 장은석(강제경매), 하남시(압류) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

1번 순위의 신탁등기는 말소된 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 34,444,816원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (장은석)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-06

확정일자: 2020-12-08

대항력: 있음

비고: 본건 경매 신청 채권자이며, 보증금액과 채권액이 일치합니다.

* 임차인: 주식회사신한은행

보증금: 211,200,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-06

확정일자: 2020-12-08

대항력: 있음

비고:

권리분석 요약:

본건에는 장 (장은석)과 주식회사신한은행이라는 두 명의 임차인이 있으며, 두 임차인 모두 대항력이 있습니다. 확정일자를 기준으로 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서므로, 원칙적으로는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, '대항력 있는 임차인' 표기와 '재매각'이라는 점을 고려할 때, 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 인수 여부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사지구의 신흥 상업 및 주거 복합 지역으로, 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 지하철 미사역과 가까운 역세권 입지, 대로변 접근성 등을 고려할 때, 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 상권입니다. 주변에 하남종합운동장, 공원 등이 있어 주거 환경 또한 쾌적한 편입니다.

5. 생활정보

건축물 정보: 본건은 2020년에 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔입니다.

내외부 마감: 외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 내벽은 몰탈위 페인트 및 타일, 창호는 알루미늄 강화유리창으로 마감되었습니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기, 공동현관 보안, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 및 편의시설: 지하철 5호선 미사역 이용이 가능하며, 버스 노선이 다양하게 운행되고 있습니다. 인근에 학교, 공원, 상업시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 앞서 권리분석에서 상세히 설명했듯이, 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점과 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'이라는 공고에도 불구하고, 재매각 물건이라는 점과 임차인들의 보증금 총액이 매우 크다는 점은 입찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 법원 공고와 실제 권리관계의 불일치 가능성을 염두에 두고, 반드시 사전에 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

재매각 물건: 재매각은 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어졌으나, 잔금 미납, 인수 조건 미확인 등 여러 사유로 인해 다시 진행되는 경매입니다. 이는 해당 물건에 복잡한 문제가 잠재해 있을 가능성을 시사하므로, 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

임대관계 불명확: 감정평가서 요약에는 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 상세 내용이 기재되어 있습니다. 이 부분의 불일치 여부를 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 편의시설 등 기본적인 상품성은 우수합니다. 미사지구 개발과 함께 주거 및 상업 수요가 증가하는 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 명의 존재와 재매각 물건이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰받을 경우 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 인수 보증금 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 해당 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 대비책을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 최신식 오피스텔로, 노후도가 낮아 관리 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 미사지구 내 상업지역으로, 지하철 미사역 역세권에 위치하며 각종 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 개발 잠재력: 하남 미사지구는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 공실률이 낮을 것으로 예상되는 지역이며, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원

최근 매매 사례:

- 2026년 3월 28일, 9층: 167,000,000원

- 2026년 3월 18일, 8층: 155,000,000원

- 2026년 5월 2일, 10층: 180,000,000원

최근 매매가는 155,000,000원에서 180,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 평균적으로 약 167,000,000원 수준입니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

본건은 대항력 있는 임차인 존재 및 재매각 물건이라는 리스크를 고려해야 하므로, 시세 및 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적이나, '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 판단 시, 실제 인수해야 하는 보증금이 없다는 전제 하에 최근 최고가 매매 사례인 180,000,000원을 기준으로 하여, 리스크 감안 할인율을 적용합니다.

최근 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제시합니다. 이 중에서도, 투자자는 175,000,000원 을 기준으로 하여, 추가적인 권리관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.