나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61303 [1] 경기도 광주시 능평동 119-24 에코앤뷰 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2014.12.17.)
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 및 내부인테리어 마감 등(탐문 등에 의함),
창호: 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

119-24번지, 119-29번지 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

119-24번지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
119-29번지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2024타경61303 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 119-24 에코앤뷰 105동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.66㎡ (약 13.81평)

토지지분: 45.6595㎡ (약 13.81평)

건물면적: 55.34㎡ (약 16.74평)

건물지분: 55.34㎡ (약 16.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 다세대주택

건축년도: 2014년 12월 17일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

층수: 해당 호실은 4층 건물 중 2층에 위치

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 본건 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지(119-24번지, 119-29번지)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 19일 접수된 부산지방검찰청의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 주택임차권(을5)이 있으며, 권리분석 상 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류(갑5, 갑6) 및 강제경매(갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손민균 (이름은 손 로 마스킹 처리)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 매수인이 인수합니다. 임대 관계 및 기타 세부사항은 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주거지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 주변에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육 환경

인근에 능평초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생한 것으로 보입니다. 이는 일반적으로 가격 조정 또는 특별한 인수 조건이 있을 가능성을 시사합니다.

5.2. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 선순위이자 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생함을 의미합니다.

5.3. 토지이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 보통 수준이며 능평초등학교를 도보로 이용 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 이력과 더불어 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 여러 토지이용 제한이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 신축(2014년) 다세대주택으로 내부 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성과 장기적인 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 53~60㎡)의 다세대주택 실거래가는 2026년 5월 기준 160,000,000원에서 164,000,000원 수준입니다. 2019년식 신축 건물의 경우 247,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 본건은 2014년식 건물입니다. 본건의 감정가는 269,000,000원이지만, 시장 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 이를 고려하면, 보증금 인수 금액이 최근 실거래가 수준을 상회하므로, 부동산 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 데 어려움이 있습니다.

따라서, 본건의 재매각 이력 및 높은 인수 보증금 부담을 감안하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 투자자가 감수할 수 있는 위험 수준을 감안한 예상 입찰가는 150,000,000원 정도로 제안합니다.

8.3. 총 투자 예상 금액

* 예상 입찰가: 150,000,000원

* 매수 보증금(최저매각가의 20%, 감정가 기준 약 53,800,000원)

* 인수 보증금(임차인): 230,000,000원

* 취득세 및 기타 부대 비용: 별도

상기 예상 입찰가 기준, 총 실투자 예상 금액은 약 433,800,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다. 이는 최근 실거래가 수준보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

(주변 혐오시설 정보 탐색 결과, 현재까지 인근 지역에서 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 개발 제한 구역 등의 토지이용계획 확인을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.