나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59737 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59737 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매5계 2024타경59737 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 광명로 65, 8층802호 (성남동,제니스오피스텔) | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 44,370,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경59737 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 264,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보 (토지/건물 일괄매각)

토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

건물면적 (전용): 41.25㎡ (약 12.48평)

토지/건물 제시외면적: 없음 (0.00㎡)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임대관계는 미상임.

주의사항: 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함. 이 물건은 전세사기 피해 주택일 가능성이 있으며, 이에 따른 권리관계 변동 및 잠재적 리스크가 존재합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철8호선·수인분당선 "모란역" 및 8호선 "수진역"이 소재하는 더블 역세권입니다.

버스정류장도 인근에 소재하여 대중교통 이용은 매우 편리하며, 서울외곽순환도로 및 분당-수서 간 고속도로 등 광역교통망 접근성도 양호합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 8층 802호입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

내부는 오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 완비되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 해당됩니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 김OO가 채무자 강OO에 대한 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매입니다.

3.2. 권리관계 특이사항 (전세사기 관련)

제시된 '주의사항'에 따르면, 본건은 '전세사기 피해자의 우선매수청구권' 행사가능성이 있는 물건입니다.

이는 임차인이 해당 물건의 매매대금을 치르고 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 최고가 매수신고인으로 낙찰되더라도 임차인이 권리를 행사하면 낙찰자의 매수가 무효가 될 수 있습니다.

따라서 입찰 전 임차인의 현황 및 우선변제권 등 권리관계를 면밀히 조사해야 하며, 전세사기 피해자 여부 및 우선매수청구권 행사 여부를 확인하는 것이 절대적으로 중요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 성남동 일대는 모란역과 수진역을 중심으로 상업시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 병의원, 은행 등 각종 편의시설이 도보 3분 거리에 위치하고 있으며, 성남종합운동장, 재래시장, 중원구청, 대형마트 등 생활 인프라가 풍부하여 주거 편의성이 높습니다.

성남중앙초, 풍생중/고등학교 등 교육시설도 도보권에 위치하여 학군 접근성도 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

성남종합운동장 인근의 일반상업지역으로, 주변은 주로 업무, 숙박, 근린생활시설 등이 소재하는 도심 상권입니다.

검색 결과, 물건지에 인접하여 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 야간 소음이나 유흥 시설 등에 대한 부분은 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최고 위험)

'전세사기 피해자의 우선매수청구권' 행사는 잠재적 리스크 중 가장 높습니다. 낙찰 후 대금 완납 전까지 매수인이 바뀔 수 있는 위험을 감수해야 합니다.

5.2. 점유 및 명도 리스크

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인인지 여부를 알 수 없습니다.

정확한 임차인 현황조사 및 권리분석이 필수적이며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 일반 상업지역 리스크

오피스텔이 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 주거지역보다는 소음 및 교통량 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 성남 지역의 주요 상권 중심지인 모란역/수진역 더블 역세권에 위치하여 입지 조건은 최상급입니다.

41. 25㎡ (약 12.48평)의 전용면적은 1.5룸 또는 소형 투룸 구조로 예상되며, 풀옵션 신축 오피스텔로서 임대 수요는 매우 높을 것으로 판단됩니다.

다만, '전세사기 피해자의 우선매수청구권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 수용 여부가 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 모란역(수인분당선) 및 수진역(8호선) 더블 역세권으로 직주근접 수요가 높습니다.

풍부한 인프라: 성남종합운동장, 중원구청, 각종 편의시설 등 생활 인프라가 완벽하게 갖춰져 있습니다.

안정적인 임대수익: 상업지역 중심의 소형 오피스텔로 임차 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

법원 정보

성남지원 경매5계