나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [4] 경기도 양평군 청운면 비룡리 218-1 하천 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [4] 경기도 양평군 청운면 비룡리 218-1 하천 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매4계 2023타경32578 | 소재지: 경기도 양평군 청운면 비룡리 218-1 | 감정가: 4,916,940원 | 최저가: 1,180,000원 | 용도: 하천

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2023타경32578 (4)

소재지: 경기도 양평군 청운면 비룡리 218-1

용도(지목): 하천 (현황 역시 하천에 포함)

토지면적: 481.00㎡ (약 145.51평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 4,916,940원

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본건(기호4)은 양평군 청운면 비룡리 소재로, 주변은 기존 마을의 농촌주택, 농경지 및 임야지대가 혼재하는 농촌지대입니다.

감정평가서 상 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

본건 토지는 부정형의 형태이며, 현재 하천에 포함되어 이용 중입니다.

동측 세로의 도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능하며, 부근 간선도로에서 대중교통 이용이 가능하여 제반 교통 여건은 대체로 보통입니다.

2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.1. 법적 규제 현황 (비룡리 218-1)

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 지방2급하천(덕수천) 및 하천구역(덕수천)으로 지정되어 있습니다.

하수처리구역(단월하수처리구역), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 중첩된 규제가 적용됩니다.

가축사육제한구역(일부제한구역220m, 모든축종)에도 해당됩니다.

2.2. 개발 용이성 분석

계획관리지역임에도 불구하고, 본건은 지방2급하천 및 하천구역에 해당되어 토지의 용도 변경 및 개발 행위에는 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

사실상 '하천'으로서의 공적 이용이 주를 이루며, 사적인 개발이나 건축은 매우 어렵다고 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자 엠OOOOOOOOOO가 채무자 윤OO의 지분을 경매 신청한 것으로 보입니다.

본건은 토지일부지분매각으로, 전체 토지 면적 481.00㎡ 중 일부 지분만이 매각 대상입니다. (정확한 지분율은 별도 확인 필요)

3.2. 특이 및 주의 사항

공유자우선매수신고: 이미 공유자의 우선매수신고가 접수된 것으로 보입니다.

공유자우선매수권: 경매 기일에 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있습니다.

투자자는 매각 기일에 공유자의 우선매수권 행사 여부를 주의 깊게 살펴야 하며, 이에 따라 낙찰에 실패할 가능성이 있음을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보 (제한적 분석)

4.1. 주변 환경 및 편의성

감정평가서 상 본건은 농촌지대로서 농촌주택 및 농경지 등이 주를 이루는 지역입니다.

따라서 도시적 상권이나 대규모 생활 편의 시설 정보는 파악되지 않았으며, 인근 마을회관 등 최소한의 농촌 생활 인프라가 존재하는 것으로 추정됩니다.

4.2. 혐오 시설

제시된 감정평가서 요약 내용에는 본건 주변에 혐오시설이 명시되어 있지 않습니다.

(별도 현장 조사 및 외부 정보 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 한계

본건은 토지 전체가 아닌 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리가 필수적입니다.

공유물 분할 소송, 지분 매입 협상 등 추가적인 법적, 경제적 노력이 수반될 수 있으며, 공유자 간의 협의가 원만하지 않을 경우 장기간 자금 회수가 지연될 수 있습니다.

5.2. 용도 제한 리스크

토지의 지목 및 현황이 '하천'이며 하천구역 내에 위치하므로, 사실상 개발 가능성이 희박하여 토지의 이용 가치가 매우 제한적입니다.

이는 대출 및 재산권 행사에 큰 제약을 미치는 핵심 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 청운면 소재의 계획관리지역 내 '하천' 부지 일부 지분 매각 물건입니다.

감정가가 낮고, 토지 면적이 상당하지만, '하천구역' 및 '지분'이라는 이중의 제한 요소로 인해 일반적인 투자 접근법으로는 높은 리스크를 수반합니다.

특히 공유자우선매수권 행사 여부가 낙찰을 가르는 주요 변수가 될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

가격적 매력: 하천부지임을 감안하더라도, 490만원대의 낮은 감정가로 진행되어 가격적인 부담이 적습니다.

공유자 매입 유도: 낙찰 후 기존 공유자에게 지분을 매도하여 단기 시세 차익을 얻는 출구 전략을 고려할 수 있습니다.

특수 물건 투자: 지분 및 법적 제한 물건에 대한 이해와 경험이 있는 전문 투자자에게 적합하며, 향후 정부 정책 변화나 하천 정비 사업 등 장기적인 변수를 기대하는 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계