나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [5] 경기도 양평군 청운면 비룡리 448-2 하천 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [5] 경기도 양평군 청운면 비룡리 448-2 하천 경매

• 사건번호: 2023타경32578
• 주소: 경기도 양평군 청운면 비룡리 448-2
• 감정가: 1,044,400원
• 최저가: 251,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 하천

여주지원 경매4계 2023타경32578 | 소재지: 경기도 양평군 청운면 비룡리 448-2 | 감정가: 1,044,400원 | 최저가: 251,000원 | 용도: 하천

1. 물건 개요 및 매각 조건 분석

1.1. 물건 기본 정보 (기호 5)

사건번호는 여주지원 2023타경32578 (5)입니다.

소재지는 경기도 양평군 청운면 비룡리 448-2이며, 용도는 하천입니다.

감정가는 1,044,400원입니다.

토지 면적은 235.00㎡ (약 71.01평)이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 경매 진행 현황 및 매각 조건

본 건은 토지일부지분매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자가 윤OO로 동일하며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

가장 큰 특이사항은 공유자우선매수권이 존재한다는 점입니다. 이미 공유자우선매수신고가 접수되었으며, 공유자는 매각기일에 최고가매수신고 가격으로 우선 매수할 권리가 1회로 제한되어 있습니다.

2. 입지 및 물건 현황 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 양평군 청운면 비룡리 소재 "비룡1리 및 2리마을회관" 부근에 산재하여 위치합니다.

주변 일대는 기존 마을의 농촌주택, 농경지, 임야지대가 혼재하는 전형적인 농촌 지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 간선도로변에서 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통 여건은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건(기호 5)은 부정형 토지이며 현황은 "하천"에 포함되어 이용 중입니다.

감정평가서상 인접 도로 상태를 보면, 기호 5는 도로에 직접 접하지 못한 맹지(盲地)로 확인됩니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 치명적인 제한 사항으로 작용합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 보전관리지역에 속하며, 지방2급하천(흑천)에 저촉(일부 포함)됩니다.

주요 법적 제한사항으로는 가축사육제한구역(일부제한구역350m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 하천구역(흑천하천구역), 수질보전특별대책지역(2권역) 등이 적용되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 물건은 토지일부지분매각이므로, 낙찰을 받더라도 단독 소유가 아닌 기존 공유자와 지분을 공유하게 됩니다. 이 경우 토지의 사용, 수익, 처분을 위해서는 기존 공유자와 협의가 필수적이며, 협의가 이루어지지 않을 경우 지분경매의 특성상 공유물분할청구소송을 진행해야 할 리스크가 있습니다.

소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계는 보이지 않으나, 매각 자체가 지분 매각이라는 점이 핵심 권리 분석 요소입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공유자우선매수권'의 존재입니다. 입찰 시 최고가로 매수신고를 하더라도 공유자가 그 가격으로 우선하여 매수할 수 있어 낙찰받지 못할 가능성이 높습니다.

두 번째 리스크는 '지분 매각'과 '맹지'라는 점입니다. 하천 용도의 토지 지분을 맹지 상태로 취득하게 되므로, 활용성이 극히 낮습니다.

세 번째 리스크는 강력한 공법적 제한입니다. 보전관리지역 및 지방2급 하천구역에 묶여 있어 사실상 개발이나 용도 변경이 어렵습니다.

네 번째 리스크로, 양평군 관내에서는 공동형 종합장사시설 건립에 대한 후보지 공모 및 주민 반대 의견 수렴이 진행되고 있어, 광역적인 혐오시설 지정 가능성에 대한 지역적 이슈가 존재함을 인지해야 합니다.

혐오시설 정보는 현장 조사 시 해당 부지의 개발 계획과 주변 시설을 추가로 확인하여야 하나, 현재까지 검색된 바로는 본건 소재지 주변은 청정지역으로 분류되기도 합니다.

4. 투자 타당성 및 종합 의견

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 하천에 포함된 지분 토지이며, 주변은 농촌주택, 농경지가 혼재된 농촌지대입니다. 상업 시설이 발달된 곳이 아니므로 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 편의 시설 또한 마을회관 부근의 기본적인 시설에 한정되며, 대중교통 이용은 가능하나 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 투자 포인트

극히 낮은 감정가: 감정가가 100만 원대로 매우 낮게 책정되어 있어, 소액으로 지분 투자를 경험할 수 있습니다.

흑천(지방2급하천) 부지: 하천 부지라는 특성상 장기적으로 환경 보전 목적의 가치나 추후 국가/지자체 매입 가능성을 염두에 둔 초장기적 관점의 투자가 될 수 있습니다. (매우 불확실한 요소)

4.3. 종합 의견

경매 컨설턴트 의견: 본 물건은 하천 부지의 일부 지분 매각이며 맹지 상태입니다. 사실상 개발이나 개인적인 활용은 불가능에 가깝습니다. 더욱이 '공유자우선매수권'이라는 명확한 제약이 있어, 낙찰 가능성 자체가 낮습니다. 따라서 실수요자의 관점에서 투자할 물건은 아니며, 지분 경매 학습이나 초소액 투자의 경험적인 측면 외에는 재산 증식이나 개발 이익을 기대하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다. 입찰을 고려한다면, 낮은 감정가를 고려하여 최소한의 비용으로 지분 소유권을 취득한 후 기존 공유자를 대상으로 지분 매각이나 공유물분할청구소송 등을 통해 투자금을 회수하는 복잡한 전략이 필요합니다.

4.4. 면책 사항

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 입찰 전 현장 조사 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

법원 정보

여주지원 경매4계