나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [2] 경기도 양평군 양동면 고송리 1153 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [2] 경기도 양평군 양동면 고송리 1153 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매4계 2023타경32578 | 소재지: 경기도 양평군 양동면 고송리 1153 | 감정가: 13,158,000원 | 최저가: 3,160,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경32578 (2)

소재지: 경기도 양평군 양동면 고송리 1153

용도: 임야 (현황 임야 및 하천부지)

감정가: 13,158,000원

토지면적: 731.00㎡ (약 221.13평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 36550)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 특이 및 주의사항

공유자우선매수신고 접수된 물건입니다.

공유자우선매수권이 존재하며, 이는 1회로 제한됩니다.

본 건 토지는 임야 및 하천부지로 이용 중입니다.

2. 물건 상세 분석 (기호 2, 고송리 1153)

2.1. 입지 조건 및 현황

본 건(기호 2)은 양동면 고송리 소재 "고송보건진료소" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 임야지대가 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

교통상황은 간선도로변에서 대중교통수단의 이용이 가능하여 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

본 토지는 완경사지세의 부정형 토지이며, 현재 "임야 및 하천부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 간선도로와 직접 접하지 않은 **맹지** 상태입니다.

공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 하천부지"로 이용상 차이가 있으니 유의해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 계획관리지역(계획관리지역), 준보전산지.

제한사항: 소하천(하고천)에 저촉되어 있으며, 소하천구역에 포함됩니다.

또한 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 규제를 받습니다.

**계획관리지역**은 비교적 개발이 용이한 용도지역이나, **하천 저촉** 및 **맹지** 조건이 개발 행위에 중대한 제약을 가할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석의 특징

본 건은 **토지 일부 지분 매각**이므로, 매각 이후 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

가장 큰 권리적 이슈는 **공유자우선매수권**이 존재한다는 점입니다. 이는 최고가 매수신고인이 결정되어도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음을 의미합니다 (단, 1회로 제한됨).

경매 구분은 **부동산강제경매**이며, 이는 채권자의 강제집행에 의한 매각입니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활정보

본 건은 농촌지대에 위치하여 상권이 발달된 곳은 아니며, 생활 편의시설은 인근 고송보건진료소 등 지역 거점시설을 통해 이용해야 하는 환경입니다.

주변에 단독주택 및 임야가 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경이나, 도시 생활 인프라 접근성은 낮습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

양평군 양동면은 소각장 설치 움직임에 대한 주민들의 우려와 민원이 제기된 지역이며, 축사 등 환경오염시설 유치 및 악취, 하천 오염 등의 환경 문제 해결이 촉구된 바 있습니다.

또한, 양평군 전체적으로 공동형 종합장사시설(기피시설) 건립 후보지 공개 모집에 신청한 마을이 없어 재공모를 진행하는 등 혐오 시설에 대한 주민들의 반대 의견이 높은 상황입니다.

본건 소재지(고송리) 인근에 개별적인 혐오 시설의 존재 여부는 추가 확인이 필요하지만, 양동면 전체적으로 환경 문제에 민감한 지역임을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 잠재적 리스크

**맹지 리스크:** 본 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로 평가되어 건축 등 개발 행위에 상당한 제약이 있으며, 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 없이는 이용 가치가 현저히 낮습니다.

**공유자 리스크:** 지분 매각 물건이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리(공유물 분할 협의 또는 소송) 절차가 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반하는 가장 큰 리스크입니다.

**하천부지 리스크:** 토지가 소하천(하고천)에 저촉되어 "하천부지"로 이용 중이므로, 사적인 이용 및 개발 행위가 크게 제한되며, 이는 계획관리지역의 장점을 상쇄시킬 수 있습니다.

**우선매수권 리스크:** 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 입찰을 준비해도 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 양평군 내 계획관리지역에 속하나, **맹지, 하천 저촉, 지분 매각**이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 특수 물건입니다.

감정가가 낮게 책정된 것은 이러한 리스크 요인들을 반영한 결과로 보입니다.

공유자 우선매수권이 1회로 제한되므로, 우선매수권 행사가격보다 충분히 높은 가격을 써내거나, 1회 유찰된 후 참여하는 전략이 필요할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

**저렴한 감정가:** 낮은 감정가로 인해 공격적인 입찰가를 설정하지 않으면 수익성이 크게 떨어지므로, **시세 대비 충분히 저렴한 가격**에 매수하는 것을 목표로 해야 합니다.

**계획관리지역:** 지목은 임야이나 용도지역이 계획관리지역으로, 추후 리스크(맹지, 하천 저촉) 해소 시 다른 용도지역보다 높은 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

**지분 매각 전문가의 개입:** 맹지 해소 및 공유물 분할 협의/소송 경험이 풍부한 전문가와 함께 진행해야 리스크를 줄이고 수익을 극대화할 수 있는 전형적인 **특수물건 투자**입니다.

법원 정보

여주지원 경매4계