나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 242 하천 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경32578 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 242 하천 경매

• 사건번호: 2023타경32578
• 주소: 경기도 양평군 단월면 봉상리 242
• 감정가: 5,031,000원
• 최저가: 1,208,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 하천

여주지원 경매4계 2023타경32578 | 소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 242 | 감정가: 5,031,000원 | 최저가: 1,208,000원 | 용도: 하천

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 여주지원 2023타경32578 (1)입니다.

소재지는 경기도 양평군 단월면 봉상리 242이며, 용도는 하천(지목)입니다.

감정가는 5,031,000원입니다.

토지면적은 129.00㎡ (약 39.02평)이며, 건물면적은 0.00㎡입니다.

본건은 토지일부지분매각 물건이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 윤OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 매각 대상 및 특이 사항

본건은 토지 전체가 아닌 토지의 일부 지분(6450)만 매각하는 물건입니다.

가장 중요한 특이사항은 공유자우선매수신고가 접수되어 있으며, 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점입니다. 이는 입찰자가 최고가로 낙찰을 받더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못할 수 있음을 의미합니다.

주의사항으로, 제시목록상 지목은 하천이나, 현황은 대부분 도로, 전 및 하천부지 등으로 이용 중이므로, 실제 현황과 공부상 지목의 차이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 양평군 단월면 봉상리 소재 "삼가교차로" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변 일대는 단독주택 및 임야지대가 혼재하는 농촌지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건(기호1)은 차량 접근이 가능하며, 간선도로변에서 대중교통수단 이용이 가능하여 제반 교통여건은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 물건 현황 및 이용 상태

기호1은 대체로 평탄 및 완경사지세의 부정형 토지입니다.

이용 현황은 지목 '하천'과 달리 '대부분 도로, 전 및 하천 등'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 본건을 포함한 세로의 도로를 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 토지이용계획 및 제한사항

3.1. 토지이용계획

기호1(봉상리 242)은 생산관리지역(생산관리지역)에 속하며, 소하천(잠박골천)이 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 중첩된 규제가 다수 존재합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 윤OO입니다.

별도로 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

제공된 정보만으로는 상세한 말소기준권리 분석은 불가능하나, 강제경매의 특성상 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 큰 권리적 위험은 '공유자우선매수권'의 행사 여부입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권분석

본 물건이 위치한 곳은 단독주택 및 임야가 혼재하는 농촌지대이므로, 상업적인 가치나 상권의 형성 가능성은 매우 낮습니다.

토지의 주된 가치는 현황(도로, 전 등) 이용 및 장기적인 토지 활용 가능성에 있습니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설

양평군 단월면의 일반적인 농촌 환경으로, 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

다만, 기본적인 생활 편의시설(대형 마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 할 정도로 거리가 있을 수 있습니다.

제공된 정보에 의하면 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 본건은 토지 지분 매각 물건이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의, 사용권 문제, 분할 청구 소송 등 복잡한 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수 리스크: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자는 낙찰을 받지 못하고 입찰보증금을 돌려받게 됩니다.

3. 현황과 지목 불일치 리스크: 지목이 '하천'임에도 현황이 '도로, 전 등'인 경우, 지목대로 환원될 가능성이나, 현황대로의 사용에 대한 하천법 등의 법적 규제를 확인해야 합니다.

4. 중첩 규제 리스크: 생산관리지역, 소하천구역, 자연보전권역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어, 향후 개발 행위나 건축 행위에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 소액으로 양평 지역의 토지 지분을 취득할 수 있는 기회이지만, 공유자우선매수권, 지목과 현황의 불일치, 다수의 중첩 규제라는 3중의 리스크를 안고 있는 매우 투기적인(Speculative) 투자 물건입니다.

따라서, 낙찰자는 지분 물건 해결에 대한 풍부한 경험과 전문적인 법률 지식을 갖추고 있어야 하며, 토지 이용 규제에 대한 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

실수요 목적보다는 단기/중기적인 시세차익을 노리는 투자 관점에서 접근해야 하며, 공유자와의 협상에 실패할 경우 장기간 자금 회수가 어려울 수 있음을 인지해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 500만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

2. 현황상 도로 및 전 이용: 지목은 하천이지만 현황이 도로 또는 농경지로 이용되고 있어, 공유자와의 협의에 따라 실질적인 토지 사용권 확보 가능성이 있습니다.

3. 지분 해결 시 고수익 가능성: 공유 지분 물건을 저렴하게 매입하여 공유자에게 매도하거나 분할 소송 등을 통해 문제를 해결할 경우, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계