나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5495 [1] 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공공시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "미사역"이 소재하는바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층건내 1층 104호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경5495 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 1,533,000,000원

토지면적: 7.46㎡ (약 24.66평)

토지지분: 7.46㎡ (약 24.66평)

건물면적: 48.72㎡ (약 161.06평)

건물지분: 48.72㎡ (약 161.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공공시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 17층건내 1층 104호로서 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 근린생활시설로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역.

* 건축물 정보 (JSON 기반):

* 건물명: 우성르보아리버

* 신주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로198번길 35 (망월동)

* 총 층수: 17층 (지하 6층)

* 건축 면적: 1,264.39㎡ (약 382.45평)

* 연면적: 22,578.15㎡ (약 6,830.75평)

* 주용도: 업무시설 및 근린생활시설

* 호수: 367호

* 사용승인일: 2018년 01월 19일

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 17일 국민은행 근저당권 (을2)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 (갑3, 갑5)

* 신탁등기 말소 (갑3)

* 근저당권 (을2)

* 압류 (갑6)

* 가압류 (갑7)

* 임의경매 (갑8)

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 물건명세서 비고란에 "지상권개요:" 언급이 있으나 상세 내용은 미기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-06

* 확정일자: 2024-10-10

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,142,788,373원 (약 11.43억 원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 상업 시설 및 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 업무 시설의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 주변으로 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 지역 특성: 미사지구 신흥 상권으로, 지속적인 개발과 입주가 이루어지면서 상권이 활성화되고 있으며, 향후 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 교통: 지하철 5호선 미사역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 상업: 단지 내 및 주변 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 인근에 다양한 공공시설이 위치하여 생활 편의성을 높입니다.

* 주거 및 업무 환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 직주근접 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡하거나 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 상권 경쟁 심화: 신흥 상권으로 개발 및 입주가 활발함에 따라 향후 상권 내 경쟁이 심화될 수 있습니다. 업종 선택 및 운영 전략이 중요합니다.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이지만, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 신규 시설 입주 여부는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 2018년에 준공되어 건물 상태 또한 양호하며, 미사지구의 지속적인 개발과 함께 상권의 성장 가능성이 높습니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요하지만, 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 5호선 미사역 도보 접근이 가능한 초역세권 상가입니다.

* 탄탄한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설의 풍부한 유동인구와 고정 수요를 확보하고 있습니다.

* 성장하는 상권: 미사지구의 지속적인 개발과 도시화에 따른 상권 활성화 및 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 관리 부담이 적습니다.

* 합리적인 투자 기회: 감정가 대비 시장 상황에 따른 합리적인 낙찰가 확보 시, 안정적인 수익형 부동산 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 1,533,000,000원, 채권 총액 1,142,788,373원, 그리고 현재 지역 상권의 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액: 약 11.43억 원

일반적으로 채권 총액 이상으로 입찰가가 형성되는 경우가 많으며, 본 물건은 초역세권이라는 장점을 가지고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 투자 목표 수익률, 자금 계획, 위험 감수 수준 등을 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.