나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4836 [1] 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 1층1089호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ‘미사역’ 북서측 인근에 위치하는
구분건물「힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1BL)」제1층 제1089호(판매시설)로서
주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 , 아파트단지 등이 입지해 있는 지역으로
상업지로서 주위환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "미사역"이
소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상30층건 내 제1층 제1089호로서

외벽 : 치장석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 매장별 인테리어 마감 등
바닥 : 디럭스타일 마감 등.
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

판매시설이나 현재는 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이트, 에스컬레이트,화재탐지 및 경보설비, 주차장시설,
시스템 냉난방설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형형의 토지로서 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로(폭 30-35m), 남동측으로 대로(폭 25-30m), 북서측으로
중로(폭 20-25m), 남서측으로 (폭 10-12m)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합),
대로3류(폭 25m-30m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택
지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4836 (1)

물건소재지: 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 1층 1089호

(참고: 집합건물 등기부 및 건축물대장상의 전유부 정보에 따르면 지하 1층 B1089호로 기재되어 있어, 실제 층수 확인이 필요합니다.)

용도: 판매시설 (건축물대장상 주용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 본건의 감정평가 및 등기부상 분류는 판매시설입니다. 사용 용도 확인이 필요합니다.)

건물명: 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1BL)

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

건물면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

감정가: 1,120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 소재하며, 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집한 상업지구로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 '미사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로

본건 북동측으로는 폭 30-35m의 대로, 남동측으로는 폭 25-30m의 대로, 북서측으로는 폭 20-25m의 중로, 남서측으로는 폭 10-12m의 소로와 각각 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 건물 및 토지정보

3.1. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층, 지상 30층 건물 내에 위치하며, 본건은 제1층 제1089호(전유부상 B1089호)입니다. 외벽은 치장석재붙임 및 페인팅, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 디럭스타일 마감되었습니다. 현재 판매시설로 등록되어 있으나, 이용상태는 공실입니다.

3.2. 설비내역

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 시설, 시스템 냉난방 설비, 스프링클러 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 토지형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지 위에 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등이 건축되어 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 소로1류, 중로1류 등에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 포함됩니다.

3.5. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 28일 접수된 신한은행 근저당권(을1, 채권액 720,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리(을1, 을2, 갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 743,000,000원으로 파악됩니다. (근저당 720,000,000원 + 서울신용보증재단 근저당 23,000,000원)

임의경매 개시결정 채권액 685,277,468원은 신한은행의 채권액으로 추정됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 잠재적인 점유자가 존재할 수 있으며 이에 대한 인수 여부 및 명도 관련 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 힐스테이트미사역그랑파사쥬는 미사역 초역세권에 자리한 대규모 복합단지 내 상가입니다. 단지 내외의 풍부한 오피스텔 및 아파트 단지, 인근 업무시설의 배후수요를 기반으로 유동인구가 활발한 지역입니다. 미사강변도시의 중심 상업지역으로서 다양한 상업시설이 밀집해 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5.2. 잠재 수요

지하철 5호선 미사역을 이용하는 유동인구와 인근 거주자 및 업무시설 종사자들의 소비 수요가 주요 잠재 수요층입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통편의

지하철 5호선 미사역을 중심으로 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6.3. 주거환경

오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 신흥 주거지역으로, 비교적 쾌적하고 정돈된 생활 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 자산유동화증권(ABS) 등으로 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다를 수 있는 절차나 특수성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 상태: 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 공실 기간 동안의 임대수익 손실이 발생합니다.

* 임대차 정보 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 저항 등을 사전에 파악하여 리스크를 관리해야 합니다.

* 층수 및 용도 불일치 가능성: 집합건물 전유부상 'B1089호'로 지하층 표시가 있으나, 등기부 및 현황상 '1층'으로 기재된 점, 건축물대장상 주용도가 '판매시설'과 다른 '업무시설'로 기재된 점은 실제 현황 조사 및 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 미사역과 매우 가까워 유동인구 확보에 유리합니다.

* 미사강변도시의 중심 상권: 개발이 완료된 지역의 핵심 상업지에 위치하여 안정적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 탄탄한 배후수요: 단지 내 오피스텔, 주변 아파트 단지 및 업무시설의 풍부한 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 초기 시설 투자 부담이 적을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 인근의 힐스테이트미사역그랑파사쥬 단지 내 판매시설로, 탁월한 입지 조건과 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 미사강변도시의 발전과 함께 상권 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상, 층수 및 용도 표기의 불일치 가능성은 반드시 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 리스크를 관리한다면, 장기적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 1,120,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 보수적 접근: 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 예상 임대수익률, 공실 및 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건의 특수성을 감안할 때 정밀한 시세 조사와 상권 분석이 선행되어야 합니다.

* 최종 입찰가는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.