나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87074 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 755-17 새롬아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "장안구청" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 체육시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철큰콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2014.12.02)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측에 노폭 8M내외의 포장된 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부,갑)상 옥탑2층 기계실, 물탱크실(연면적 제외) 18.8㎡ 기재되어 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 서영선)로부터 2026.04.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경87074 (1) 사건으로 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 조원동 755-17 새롬아트빌 5층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 262,000,000원입니다.

토지 면적은 30.30㎡ (약 9.17평)이며, 건물 면적은 54.62㎡ (약 16.52평)입니다.

매각 대상은 기타로 분류됩니다.

건물은 철근콘크리트조이며, 2014년 12월 02일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 체육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 노폭 8M 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변에는 장안구청, 수원시청 등 관공서와 상업 시설이 근접해 있으며, 송원초등학교, 수원여자고등학교 등 교육 시설도 위치해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

본건 인근에서 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2024년 09월 05일에 접수된 임의경매 개시결정 등기입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(임차권자 서영선)가 보증금 260,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자는 2021년 12월 20일, 확정일자는 2021년 11월 17일이며, 배당신고일자는 2024년 01월 03일입니다.

권리 분석상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 본 물건은 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 언급되어 있습니다.

주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(임차권자 서영선)로부터 2026년 04월 30일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인 서 는 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존 등기(2014.12.04) 및 소유권이전 등기(2022.01.10)가 존재하며, 임차권 등기(2024.01.03, 서영선)는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 260,000,000원입니다.

물건명세서 작성일 기준(2026.06.02), 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 조원동 일대는 주거 지역이면서도 관공서, 금융기관, 병원, 각종 상업 시설이 잘 발달된 지역입니다.

장안구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 요지입니다.

주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

또한, 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 다수 소재 (보통)

주변 편의시설: 장안구청, 상업시설, 마트, 병원 등 (양호)

주변 학군: 송원초등학교, 수원여자고등학교 등 (보통)

공공시설: 수원시립도서관, 체육시설 등 근거리 위치.

6. 잠재적 리스크

형식적 경매로 인한 권리관계의 명확성: 청산을 위한 형식적 경매로, 권리관계가 비교적 명확합니다.

임차인 관련 사항: 대항력 있는 임차인으로 표기되었으나, 주택도시보증공사를 통한 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 리스크는 없습니다. 다만, 확약서의 구체적인 내용과 이행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공부와의 차이: 집합건축물대장상 옥탑2층 기계실, 물탱크실 18.8㎡가 기재되어 있으나, 연면적에서 제외되어 있어 실제 이용 면적과의 차이는 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구의 중심 생활권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통, 편의시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

신축 연도가 비교적 최신(2014년)이며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 이슈였던 대항력 있는 임차인 문제는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담이 해소되었습니다.

따라서 권리관계가 비교적 명확하고, 시장에서의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보이는 지역의 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2014년 준공)로 최신 건축 트렌드 및 기준을 반영하여 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 기대됩니다.

주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 리스크가 제거되어 안전한 투자가 가능합니다.

형식적 경매 특성상 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

수원시 장안구는 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 262,000,000원이며, 유사한 건물(원아트빌라, 2003년식, 34.72㎡)의 최근 매매가는 130,000,000원입니다. 이를 면적 대비 환산하면 약 12,357,414원/평으로, 본 건의 면적(16.52평) 기준으로 단순 환산 시 약 203,896,001원이 됩니다.

본 건은 비교 대상 건물보다 신축(2014년식)이고 면적도 넓어, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다. 또한, 임차인의 보증금이 260,000,000원으로 감정가와 유사하게 책정되어 있어, 시세가 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

따라서, 형식적 경매의 특성과 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 245,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 93.5% 수준으로, 투자 가치를 확보하면서 경쟁력을 갖춘 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.