나이스옥션 법원경매 성남 2024타경2205 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 756-7 렉스빌 디동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재하며, 주위는 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(스라브 경사지붕) 4층 중 제4층 제401호로서
(사용승인일:2017.07.14)
외 벽 : 벽돌붙임, 징크판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참고)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단지의 부정형 완경사지를 평탄한게 조성한 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 로폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리 계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배 출시설설지제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역, 특별대책지역입니다.
기호(3),(4): 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가 축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설지제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역입 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경2205 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 756-7 렉스빌 D동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 렉스빌 D동

사용승인일: 2017년 07월 14일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 240,000,000원

토지면적: 65.33㎡ (약 19.76평)

토지지분: 65.33㎡ (약 19.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.62㎡ (약 17.73평)

건물지분: 58.625㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 소재하며, 주위는 다세대 및 연립주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 4필지가 일단지로 구성된 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 상태이며, 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 기호(1),(2) 필지의 경우 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역에 해당합니다.

기호(3),(4) 필지의 경우 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전(신탁말소): 윤민희

* 주택임차권(을2): 서리라, 보증금 192,000,000원, 인수 대상

* 전입일자: 2021년 09월 16일

* 확정일자: 2021년 08월 30일

* 소유권이전: 강순임

* 근저당권(을1): 김인호, 2022년 02월 11일 접수, 말소기준권리

* 가압류(갑5): 부산신용보증재단, 2023년 11월 30일 접수, 말소 대상

* 강제경매(갑6): 서리라, 2024년 04월 30일 접수, 말소 대상

* 가압류(갑7): 엔에이치농협캐피탈, 2024년 05월 08일 접수, 말소 대상

3.2. 임차인 현황

임차인: 서리라

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 16일

확정일자: 2021년 08월 30일

대항력: 있음

비고: 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (김인호)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 325,442,808원

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역(초월읍 지월리)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 12일 거래: 전용면적 60.83㎡, 176,000,000원 (약 2,893,327원/㎡)

* 2026년 5월 14일 거래: 전용면적 68.085㎡, 108,000,000원 (약 1,586,235원/㎡)

* 2026년 5월 7일 거래: 전용면적 91.54㎡, 160,000,000원 (약 1,747,869원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 전용면적은 58.62㎡로, 가장 유사한 거래 사례인 60.83㎡의 물건이 176,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 240,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 현황

철근콘크리트 구조의 건물로, 2017년 07월 14일 사용 승인되었습니다. 본건은 4층 중 4층에 위치하며, 벽돌, 징크패널, 몰탈 위 페인팅 마감으로 외벽이 구성되어 있습니다. 창호는 섀시창호입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 접근성

주거지역으로서 비교적 조용한 환경을 갖추고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 접근 시 이용 가능할 것으로 보입니다. 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.4. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 지역은 다세대, 연립주택 위주로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 정보상 인근에 혐오시설이나 특이한 유해시설은 파악되지 않았습니다. (주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 192,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 매입 비용을 증가시킵니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 경우에 해당합니다. 이는 물건 자체의 문제, 권리관계의 복잡성, 혹은 높은 최저매각가격 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 최저매각가격 및 보증금

감정가가 240,000,000원으로 책정되어 있으나, 주변 시세 대비 높을 가능성이 있습니다. 또한, 특별매각조건으로 인해 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 48,000,000원으로, 상당히 높은 금액이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 최근 사용승인된 건물입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 192,000,000원)이 존재하고, 이 보증금은 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점, 감정가는 높으나 시세는 그보다 낮은 것으로 추정된다는 점 등이 고려될 때, 투자 수익을 기대하기 어려운 매우 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2017년 준공)에 가까운 건물이라는 점

* 비교적 양호한 주위 환경 및 교통 여건 (주변 시설 조사 결과)

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 192,000,000원 인수 부담

* 실거래가 대비 높은 감정가

* 재매각 이력으로 인한 잠재적 문제 가능성

* 높은 매수신청보증금 (20%로 48,000,000원)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 192,000,000원이 매수인에게 인수되는 점을 감안하면, 순수 부동산 가치(추정 시세 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원)보다 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 더 높아질 수 있는 상황입니다.

따라서, 본건의 감정가(240,000,000원)를 기준으로 '인수 보증금'을 제외하여 단순 계산 시 예상 입찰가는 48,000,000원 (240,000,000원 - 192,000,000원)으로 산정됩니다. 그러나 이 가격은 최저매각가격인 240,000,000원보다 현저히 낮으므로, 실제 입찰 시에는 최소 최저매각가격 이상으로 입찰해야 합니다.

현 시세 및 인수되는 보증금을 고려할 때, 본건은 낙찰 후에도 상당한 추가 비용 발생이 예상되어 투자 매력도가 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서 무리한 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.