나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4291 [1] 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 10 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 소재 "용담저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1): 부정형의 토지로서, 근린생활시설(제조업소, 사무실 등) 건부지 등으로 이용중임.
-기호(4): 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
-기호(5): 부정형의 토지로서, 농경지(휴경지) 등으로 이용중임.
-기호(6): 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
-기호(7): 부정형의 토지로서, 토지임야 등으로 이용중임.
-기호(8): 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
-기호(9): 부정형 토지로서, 토지임야 등으로 이용중임.
-기호(10): 부정형의 토지로서, 토지임야, 일부 현황 도로 등으로 이용중임.
-기호(11): 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
-기호(12): 부정형 토지로서, 토지임야 등으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1, 5, 7): 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
-기호(9, 12): 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
-기호(10): 서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
-기호(4, 6, 8, 11)은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1, 4, 5, 6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

-기호(7, 8, 9, 11, 12): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

-기호(10): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3)은 2018년 07월 27일 사용승인을 득한 일반철골구조 경사지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

-기호(2)는 제2종근린생활시설(제조업소) 등으로 이용중임.
-기호(3)은 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠창고, ㉡선반, ㉢창고 등이 소재하며, 자세한 내용은 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각/목록5-농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2.제시외 건물 포함
3. 노진이 2026.6.10. 건물에 대하여 유치권신고(공사대금 2천만원)를 하였으나 그 성립여
부는 불분명함 (2026.06.11. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 수원지방법원 2024타경4291 (1)

- 소재지: 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 10 가동

- 용도: 공장 (제2종근린생활시설)

- 감정가: 2,561,385,120원

- 토지면적: 2909.00㎡ (약 879.97평)

- 건물면적: 707.01㎡ (약 213.87평)

- 건물 (가동): 307.40㎡ (약 93.00평)

- 건물 (나동): 399.61㎡ (약 120.89평)

- 제시외건물: 31.20㎡ (약 9.44평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 농협 (개인정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

- 주요 특징: 재매각, 공동담보, 유치권, 대항력 있는 임차인

- 주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 요함, 제시외 건물 포함, 유치권 신고(성립여부 불분명)

- 공부와의 차이: 없음.

- 임대관계: 미상.

1.2. 입지조건

- 주위환경: 본건은 용담저수지 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

- 토지 이용 현황:

* 기호(1): 근린생활시설(제조업소, 사무실 등) 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(4, 6, 8, 11): 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호(5): 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.

* 기호(7, 9, 12): 토지 임야로 이용 중입니다.

* 기호(10): 토지 임야 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

- 인접 도로 상태: 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(10) 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에도 접합니다.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 대부분 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 일부 토지는 준보전산지, 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

- 말소기준권리: 2023년 1월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을14)이며, 본 건 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

- 임차인 현황:

* (주)오성한우 (박 ): 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 2022-09-15 사업자등록, 대항력 있음.

* 노진: 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 2019-11-25 사업자등록, 대항력 있음. (본건에 유치권 신고를 한 임차인이기도 합니다.)

* 농업회사법인주식회사지유푸드 (용인지점): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 2020-01-16 사업자등록, 대항력 있음.

* 주식회사비엔비코리아 (김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 2021-07-02 사업자등록, 대항력 있음.

* 지유건설주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 2021-02-05 사업자등록, 대항력 있음.

- 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 말소기준권리보다 후순위로 배당을 통해 회수 가능할 것으로 예상되나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

- 유치권: 노진이 2026년 6월 10일 건물에 대해 공사대금 2천만원으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

- 지역 특성: 본건이 위치한 용인시 처인구 원삼면은 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이며, 대규모 산업단지 개발 등이 진행되는 지역입니다.

- 주변 시설: 용인시 처인구 일대에는 폐기물 처리 시설, 산업단지 등과 관련된 주민들의 민원 및 반발 사례가 있으며, 일부 지역에 혐오시설이 집중될 가능성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본 물건의 정확한 인근 혐오시설 여부는 별도의 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

- 교통: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

- 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황 파악이 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명: 매각 대상 토지 중 농지에 해당하는 부분(기호5, 10 등)에 대해 농지취득자격증명이 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금 반환이 불가하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 유치권: 노진의 유치권 신고(2천만원)는 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가 분쟁의 소지가 있습니다.

- 대항력 있는 임차인: 총 5명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 이들의 보증금 합계는 105,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 상황은 신중하게 접근해야 합니다.

- 토지 이용 규제: 계획관리지역 외에 농림지역, 준보전산지, 농업보호구역 등이 포함되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

- 재매각 물건: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

- 본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면에 위치한 공장(제2종근린생활시설)으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

- 다양한 토지 이용 계획과 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으나, 농지취득자격증명, 불분명한 유치권, 대항력 있는 다수의 임차인 등 인수 및 처리해야 할 권리 관계가 복잡한 물건입니다.

- 재매각 건이라는 점과 용인시 처인구 일대의 개발 이슈 및 혐오시설 집중 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 용인시의 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획과 연계하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 다양한 용도의 토지: 근린생활시설, 농경지, 임야 등 다양한 용도의 토지로 구성되어 있어, 토지 이용 계획에 따른 다각적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

- 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건으로서 이전 유찰 가격 등을 참고하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

- 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

- 본 물건의 입찰가 산정 시에는 감정가(2,561,385,120원)를 기준으로 하되, 유치권(20,000,000원)의 잠재적 부담, 대항력 있는 임차인 보증금(총 105,000,000원)의 명도 관련 리스크, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 비용, 재매각 사유, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재하는 점을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위를 보수적으로 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.