나이스옥션 법원경매 수원 2024타경2691 [1] 경기도 화성시 향남읍 제암리 427-3 지하1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경2691 [1] 경기도 화성시 향남읍 제암리 427-3 지하1층비103호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경2691
• 주소: 경기도 화성시 향남읍 제암고주로53번길 23-1, 지하1층비103호
• 용도: 근린상가

수원지방법원 경매12계 2024타경2691 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 제암고주로53번길 23-1, 지하1층비103호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 42,017,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경2691 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 제암리 427-3 지하1층비103호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 318.88㎡ (약 96.49평)

건물 면적: 98.25㎡ (약 29.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 고OOOO

2. 건물 개요 및 특이사항

2.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상1층 건물 중 제지하층 제비103호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 제1종근린생활시설 (소매점)으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 구비

2.2. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 2필지의 사다리형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 현상변경허가대상구역, 성장관리권역.

2.3. 주요 특이사항 및 주의사항

공부상 지하 1층으로 기재되어 있으나, 진입도로 기준 현황 1층임.

본 건은 재매각 물건임.

재매각으로 인해 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함 (특별매각조건).

임대 관계는 파악되지 않음 (미상).

공부와의 차이는 없음.

3. 입지조건 분석

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 제암리 소재하며, "발안TG" 북측 인근에 위치함.

주변은 근린생활시설, 주거용 부동산, 전, 답 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

본 건이 위치한 제암리는 작은 농촌 마을로, 역사적으로 제암리 학살사건으로 알려진 장소이기도 함.

3.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

향남읍은 서해안고속도로 발안IC에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하며, 고속도로 이용 시 수도권 외곽으로의 진출입이 용이함.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설 검토

본 건 주변 지역은 근린생활시설과 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 양호할 것으로 예상됨.

향남읍은 지속적으로 인구가 유입되는 지역으로, 향후 개발 잠재력을 가지고 있음.

현재까지 검색된 정보상 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 언급은 없으나, 제암리 지역은 3.1운동 순국 기념관 등 역사적 의미가 깊은 장소들이 위치함.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자 고OOOO의 신청으로 개시되었습니다.

일반적으로 임의경매 사건의 경우, 등기부상 말소기준권리(예: 선순위 근저당권) 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

정확한 권리분석을 위해서는 법원의 매각물건명세서 및 등기부등본 열람이 필수적입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 화성시 향남읍은 수도권 서남부의 산업 및 주거 배후지로 성장하고 있으며, 꾸준한 인구 유입이 이루어지고 있는 지역임.

향남 택지개발지구는 주변 산업단지를 배후 수요로 갖추고 있으며, 교통망 확충과 함께 투자 잠재력이 주목받고 있음.

향남 1, 2지구 개발에 이어 3지구 개발 추진, 제3기 신도시급 택지 추진 등 도시 개발 계획이 활발히 진행 중임.

5.2. 업종 분석 (소매점)

현재 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 주변 배후 주거 단지 및 근린 상가를 대상으로 하는 업종에 적합함.

편의점, 소규모 슈퍼마켓, 테이크아웃 음식점, 미용실, 세탁소 등 일상생활에 필요한 업종으로 수요가 있을 것으로 예상됨.

향남읍 중심상가는 인구 유동성과 교통의 축을 고려한 상권 분석이 중요하며, 해당 물건의 위치적 이점을 활용한 업종 선택이 필요함.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋아 자가용 이용 시에도 편리함.

주변 근린생활시설 및 주거 지역을 통해 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됨.

6.2. 교육 및 기타 시설

향남읍 지역은 택지개발과 함께 교육 시설 및 생활 인프라가 지속적으로 확충되고 있음.

(실제 검색 결과에 따라 구체적인 학교, 공원, 문화시설 등 명시 가능. 현재 검색 결과에서는 특정 시설 명칭이 두드러지지 않음.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 매각에서 계약이 무산된 사유를 면밀히 파악할 필요가 있음.

유찰 혹은 계약 무산의 원인이 물건 자체의 하자, 권리 문제, 혹은 시장 상황 등인지 정확히 검토해야 함.

7.2. 현황 vs 공부상 차이

공부상 지하 1층이나 현황 1층으로 이용 중이라는 점은 실제 이용상 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없어 관련 내용을 확인하는 것이 좋음.

7.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 법적 제한이 따를 수 있음.

7.4. 임대 현황 미상

현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지 파악되지 않은 상태이므로, 명도 관련 리스크를 고려하고 철저한 조사가 필요함.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 제암리에 위치한 근린생활시설(소매점) 용도의 부동산 임의 경매 물건입니다.

공부상 지하 1층이나 현황 1층으로 이용 중이며, 재매각으로 진행되는 점이 주요 특징입니다.

주변은 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

화성시 향남읍은 활발한 도시 개발 및 인구 유입이 이루어지는 지역으로, 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

재매각 사유, 현황과 공부상의 차이, 토지 이용 제한, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 해당 지역의 상권 및 잠재 수요를 정확히 파악하여 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 개발 잠재력

화성시 향남읍은 제3기 신도시급 택지 추진, 복합 개발 진흥지구 지정 등 대규모 개발 계획과 지속적인 인구 유입으로 지역 가치 상승 및 배후 수요 증가가 기대되는 지역임.

9.2. 실사용 및 임대 목적

본 건은 소매점 용도로, 해당 지역의 근린 상가로서 직접 운영 시 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

또한, 임대 목적 투자 시에도 적정 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대 관계 확인 필수)

9.3. 차익 실현 가능성

재매각으로 인한 시세 대비 저렴한 입찰 기회가 있을 수 있으며, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 시장 분석이 선행되어야 함)

법원 정보

수원지방법원 경매12계