나이스옥션 법원경매 수원 2024타경2103 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 452 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로1가 소재 "수원역" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 노선버스정류장이 인근에 소재하고 "수원역"이
근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상7층 건물 중 제1층 제101호, 제102호,
제103호로서 (사용승인일자:2022년 08월 11일)

외벽 : 돌붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 가-다는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 현재는 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 ‘업무시설
(오피스텔)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 서둔동 452
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(역세권1지구), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역
제1종구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

- 평동 193
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(역세권1지구), 대로1류
(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역
제1종구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

ㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅡ.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.공실상태임.
3.목록1, 2, 3.은 벽체없이 텅빈 한 개 호실 상가로 폐문상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 수원지방법원 2024타경2103 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자(말소기준권리): 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사

1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 452, 1층 101호 (외 2개 호실)

신주소: 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 78 (서둔동)

건물명: 수원역 웰리지 더시티

구분: 근린상가 (총 3개 호실 일괄 매각)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 2,011,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물면적: 99.50㎡ (약 30.10평)

1.4. 매각 조건

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매각조건: 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

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3.

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, "수원역" 남서측 인근 지역입니다.

주변은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

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차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, KTX, 1호선, 수인분당선, 신분당선이 지나는 "수원역"이 가까이 있어 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

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토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남측 노폭 약 35m, 북측 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

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본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(역세권1지구)에 속합니다.

소로1류(폭 10m-12m) 및 대로1류(폭 35m-40m) 도로에 접합되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종 및 제2종 구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히, 군용비행장 소음대책구역 지정은 소음 영향 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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등기부상 갑구에는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 임의경매개시결정(갑3, 전북은행, 1,400,932,805원), 압류(갑4, 수원시)가 기재되어 있습니다.

을구에는 근저당권(을1, 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사, 1,598,500,000원)이 기재되어 있습니다.

등기부 채권 총액은 약 15억 9천 8백 5십만원 규모입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸주의

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본건의 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 등기부상 권리 및 기타 부담은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

2.

3.

등기부 현황 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 존속기간이 만료되지 않은 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

2.

3.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

따라서 인수되는 임차권은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본건이 위치한 지역은 수원역을 중심으로 발달한 역세권 상업지구입니다.

오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 현황

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3.

주변에 다양한 상업 및 업무시설이 공존하고 있으며, 일반음식점 등 근린생활시설의 영업이 활발할 것으로 예상됩니다.

수원역의 광역 교통망은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 건물 용도

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건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔)로 사용 승인되었으나, 공부상 등록 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.

이는 건물 내 상가가 오피스텔 등 업무시설과 복합된 용도로 계획되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 개요

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건물명: 수원역 웰리지 더시티

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 5층, 지상 7층

사용승인일자: 2022년 08월 11일 (신축 건물)

총 호실 수: 85호 (건물 전체)

5.2. 건물 상태 및 설비

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외벽은 돌붙임 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 강화유리 창호 등 고급 마감재가 사용되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본적인 설비는 구비되어 있습니다.

본건 101호, 102호, 103호는 현재 공실 상태이며, 내벽 없이 텅 빈 단일 호실 상가로 폐문 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공실 및 관리 리스크

2.

3.

현재 공실 상태로 즉각적인 임대수익 발생이 어렵습니다.

폐문 상태로 내부 확인이 불가하여, 추가적인 인테리어 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

신축 건물이나 공실 장기화 시 관리비 부담 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 군사시설 관련 제한

2.

3.

본건이 위치한 지역은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역(제1종/제2종)에 포함됩니다.

이는 향후 건축 행위, 사용 등에 있어 군 관련 법규 적용을 받을 수 있으며, 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

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시가지경관지구, 지구단위계획구역 등은 지역 개발 및 관리 계획에 따라 영향을 줄 수 있습니다.

과밀억제권역으로 지정되어 있어 투자의 성격에 따라 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 수원역 초역세권에 위치한 신축 근린상가 건물 내 3개 호실이 일괄 매각되는 물건입니다.

우수한 교통 여건과 발달된 상권의 이점을 가지고 있으며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이고 내부 마감이 완료되지 않은 텅 빈 상태로, 즉시 사용 또는 임대 시 추가적인 비용 투자가 필요합니다.

군사시설 관련 지역 지정으로 인한 제한 사항은 본건의 활용도에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

등기부상 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계에 대한 추가 조사와 명도 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 수원역 인접 역세권의 탁월한 입지 조건

* 2022년 준공된 신축 건물로서 상품 가치 높음

* 3개 호실 합필하여 넓은 면적으로 활용 가능 (다양한 업종 적합)

* 권리관계 명확하여 인수 부담 최소화

* 수원역 일대 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

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감정가: 2,011,000,000원

말소기준권리 채권 총액: 약 1,598,500,000원

본건은 현재 공실 상태이며 내부 마감이 미비된 점, 군사시설 관련 제한 사항 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

추가 공사비, 명도 비용, 예상 임대수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.