나이스옥션 법원경매 수원 2023타경84689 [1] 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층1404호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경84689 [1] 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층1404호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매1계 2023타경84689 | 소재지: 경기도 화성시 동탄첨단산업2로 88, 102동 14층1404호 (영천동,동탄2신도시4차동원로얄듀크포레) | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 11,034,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경84689 (1)

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

감정가: 134,000,000원

1.2. 물건 현황 및 소재지

소재지: 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층1404호

건물면적 (전용): 24.50㎡ (약 7.41평)

층수: 총 36층 중 14층

구조: 철근콘크리트구조 (RC구조)

이용상태: 오피스텔

특이사항: 대지권미등기, 재매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 동탄2신도시 내 오피스텔로, "늘봄초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 공장, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역 (동탄2지구)에 해당하며, 주거 및 업무 지원 시설이 갖춰진 곳입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 특히, 기흥IC 인접으로 광역 교통망 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 속한 지역은 일반상업지역 및 주거개발진흥지구로 지정되어 있어 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

오피스텔 특성상 인근의 공장 및 산업단지(동탄첨단산업1로, 동탄첨단산업2로 등) 근로자를 흡수할 수 있는 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교육 시설로는 인근에 늘봄초등학교가 위치하며, 주변의 근린생활시설을 통해 생활 편의성을 확보하고 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 제약사항

주변이 공장, 오피스텔, 아파트가 혼재된 지역이므로, 생활 환경은 일반적인 주거지역보다는 다소 복잡할 수 있습니다.

단지 인근으로 동탄첨단산업단지 내 제조업 관련 업체들이 위치하고 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 시설이 혼재되어 있으나, 이는 상업지역의 일반적인 특징으로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리관계

본건은 토지/건물 일괄매각이며 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일한 상태입니다.

가장 큰 특징은 **재매각** 사건이라는 점이며, 이는 과거에 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성을 시사합니다.

3.2. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

대지권 미등기 상태이나, '매각목적물 및 평가에 포함됨'으로 명시되어 있어 매각 후 소유권 이전 및 대지권 등기 절차에 문제가 없을 것으로 판단되나, 등기 완료까지 별도의 절차와 비용이 수반될 수 있으므로 정확한 확인이 필요합니다.

임차인 인수 위험:

**매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하는 것이 확인됩니다.**

물건명세서상 임차보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, **그 잔액을 매수인이 인수**해야 하는 매우 중대한 위험이 존재합니다.

정확한 임차인의 대항력 유무, 보증금액, 전입신고일자, 확정일자 등의 정보를 물건명세서를 통해 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 잔액 인수 시 투자 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

소형 오피스텔 (전용 7.41평)로 구성되어 있어 1인 가구 및 동탄 첨단 산업단지 내 임차 수요를 대상으로 한 **임대 수익형 부동산**으로 적합합니다.

일반상업지역 내 위치 및 대로, 중로 등에 접한 우수한 도로 접근성은 상업 시설로서의 가치를 높이는 요소입니다.

감정가 1억 3,400만원은 현재 시세 대비 적정성 여부를 주변 실거래가와 비교하여 판단해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 우수한 입지와 임대수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능한 물건이지만, **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험**이라는 치명적인 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 물건명세서 확인을 통해 임차인의 권리관계 및 배당 가능성을 철저하게 분석한 후, **인수해야 할 보증금의 잔액**을 명확히 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 분석이 선행되지 않는 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다.

권리분석 전문가의 도움 없이는 투자가 매우 위험할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매1계