나이스옥션 법원경매 수원 2023타경84689 [1] 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2023.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "늘봄초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔
공장, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트평지붕 36층 건내 14층 1404호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 대로3류, 서측으로 중로2류, 남측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭
25m-30m)(대(보)3-17)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중(집)2-42)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(중(집)3-1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(임차보증금·임대차기간∙전입신고일자∙확정일자는 물건명세서상 점유관계와 관계인 진술 부분 참조)
-재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2023타경84689 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층1404호

용도: 오피스텔

토지면적: 0.00㎡ (대지권미등기)

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.5049㎡

건물명: 동탄2신도시 4차 동원로얄듀크포레

동/호수: 102동 14층 1404호

건축년도: 2020년

감정가: 134,000,000원

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건 포함사항: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨.

주의사항:

* 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (임차보증금, 임대차기간, 전입신고일자, 확정일자는 물건명세서상 점유관계와 관계인 진술 부분을 참조하시기 바랍니다.)

* 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, "늘봄초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공장, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 북측으로 대로3류, 서측으로 중로2류, 남측으로 소로3류와 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역(동탄2지구), 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로2류, 중로3류와 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 3월 29일 화성시 압류

총 등기부채권액: 68,842,506원 (압류, 가압류 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현근

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원 (임대관계는 미상임으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 차임 0원으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 전입일자: 2021년 9월 29일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (등기부 상 기재, 단 실제 인수 여부는 주의사항 참조)

- 김현근 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 135,000,000원입니다. 이는 감정가 134,000,000원을 초과하는 금액으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수하게 됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 김현근 씨가 존재하며, 보증금 전액 인수 시 매수인의 실질적인 부담이 발생할 수 있습니다. 대지권 미등기 사항도 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

동탄2신도시에 위치하여 신흥 주거 및 상업 지역으로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집하고 있어 활발한 지역 경제 활동이 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

본건과 동일한 "동탄2신도시 4차 동원로얄듀크포레" 오피스텔의 최근 매매 사례는 2026년 6월 12일 121,000,000원에 거래된 기록이 있습니다 [cite:JSON]. 현재 유사 물건의 호가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 2023년 말 유사 물건이 125,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 감정가는 134,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 늘봄초등학교를 비롯한 교육 시설과 다양한 상업시설, 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 주거 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 경공업 중심의 공장 및 산업단지가 일부 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 화학 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 대상에 포함되어 있습니다. 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 재매각

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 매각 기일에 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 경우입니다. 이러한 경우 통상적으로 이전 기일보다 입찰 경쟁률이 낮거나, 시장에서 해당 물건의 가치에 대한 부정적인 인식이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김현근 씨의 존재입니다. 보증금 135,000,000원은 감정가 134,000,000원을 초과하므로, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 내 신축 오피스텔로 입지 및 편의시설은 양호하나, 대지권 미등기, 재매각 이력, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 신축 오피스텔로서의 희소성 및 미래 가치.

* 양호한 교통망 및 주변 생활 편의시설.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담이 없을 수 있으나, 보증금 인수 시 초기 투자 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 135,000,000원입니다. 임차인 보증금을 인수한다고 가정할 때, 본건의 실제 시장 가치 대비 매수인의 최종 부담액을 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

부동산 강제경매 물건의 낙찰가율은 여러 요인에 따라 변동하지만, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 감정가를 초과하므로, 입찰가를 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 1,000,000원

총 예상 취득 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 1,000,000원 + 135,000,000원 = 136,000,000원.

이는 감정가 및 임차인 보증금과 유사한 수준으로, 향후 임대 수익률 및 시장 가치 변동을 면밀히 분석하여 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.