나이스옥션 법원경매 수원 2022타경78557 [1] 경기도 화성시 향남읍 방축리 222 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2022타경78557 [1] 경기도 화성시 향남읍 방축리 222 전 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매18계 2022타경78557 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 222 | 감정가: 26,433,000원 | 최저가: 3,109,000원 | 용도: 전

1. 수원지방법원 2022타경78557 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경78557 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 방축리 222

용도: 전

감정가: 26,433,000원

토지면적: 947.00㎡ (약 286.46평)

토지 지분율: 9896.15 (참고: 매각 대상은 토지 일부 지분입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 삼OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항:

1. 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음 (공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음).

2. 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 매수보증금 반환하지 않음).

3. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘휴경지’ 상태임.

4. 지상에 소재하는 수목은 거래관행상 토지에 포함하여 매각함.

5. 지적도상 맹지임.

감정평가서 요약:

본 건은 경기도 화성시 향남읍 소재 "행정초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 인근에 대단지 아파트 등이 혼재하는 지역임. 간선도로의 접근 및 대중교통시설과의 접근이 원활하지 않의하며, 토지는 부정형 평지이며, 전으로 이용 중이나 현황은 휴경지 상태임. 지적도상 맹지임. 토지이용계획으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역이며, 도시관리계획 입안 중임.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 222번지에 위치하고 있으며, "행정초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 인근에 대단지 아파트 단지들이 개발되어 있어 주거 환경이 조성되고 있는 지역입니다. 행정초등학교 및 관련 학교 시설(신영지웰, 한일베라체 등 아파트 단지)이 인근에 위치하여 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 간선도로 접근 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 정OO 씨의 채무 불이행으로 인해 신청되었습니다. 채권자는 삼OOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공동 소유물 중 특정 지분만이 매각된다는 의미입니다. 따라서 매수인은 해당 토지의 다른 지분 소유자들과 관계를 맺게 되므로, 지분 매각이라는 점을 반드시 유의해야 합니다. 공유자 우선매수신고가 가능하며, 이에 따른 제한 사항이 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지라는 점도 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 대단지 아파트 단지들이 개발되고 있는 점을 미루어 볼 때, 향후 주거지로서의 가치 상승 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다. 행정초등학교가 소재하여 교육 인프라와 연계된 지역입니다. 현재는 전(밭)으로 이용되다 휴경지 상태로, 개발이 본격화되기 이전 단계의 입지라고 볼 수 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성보다는, 주변 택지 개발 및 도시 계획에 따른 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 행정초등학교가 있으며, 인근에 신영지웰, 한일베라체 등 아파트 단지들이 위치하고 있습니다. 이는 주거 시설 및 생활 편의 시설이 점진적으로 확충될 가능성을 시사합니다. 다만, 간선도로 접근성이 원활하지 않고 대중교통 이용이 불편하다는 점은 생활 편의 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 농지이므로 주거 목적보다는 농업 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가치가 더 클 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

2. 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

3. 농지 취득 자격: 농지취득자격증명 미제출 시 계약이 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 반드시 사전에 준비해야 합니다.

4. 개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 대한 법적 제한이 따릅니다. 현재 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 그 내용은 확인이 필요합니다.

5. 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경지' 상태로, 즉시 이용 가능한 상태가 아닐 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 26,433,000원입니다. 행정초등학교 인근의 농경지로, 주변에 아파트 단지 개발이 이루어지고 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 지분 매각이고 농지이므로 취득 자격 증명이 필요하다는 점, 그리고 개발 관련 규제가 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재는 휴경지 상태이므로 단기적인 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 화성시 향남읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 본 물건이 위치한 지역 역시 향후 도시 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 교육 환경 접근성: 행정초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라가 구축되어 있으며, 이는 주변 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 수목 포함 매각: 지상 수목이 토지에 포함하여 매각되므로, 이를 활용하거나 정리하는 과정에서 추가적인 가치 창출 또는 비용 절감을 고려해 볼 수 있습니다.

4. 재매각 건: 재매각이라는 점은 기존 입찰자가 잔금을 납부하지 못했거나, 다른 사정으로 인해 다시 경매에 나왔음을 의미합니다. 이는 경우에 따라 신중한 접근이 필요하지만, 시장 상황에 따라 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매18계