나이스옥션 법원경매 부천 2024타경50863 [1] 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 8층 802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측에 위치하고, 주위는 오피스텔
및 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일:2020.06.10)

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남동측으로 광대로 및 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) ,
제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2014-08
-27)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환
경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경50863 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 8층 802호

용도: 오피스텔

건물 면적: 20.72㎡ (약 6.27평) [전용면적]

토지 지분 면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

감정가: 97,000,000원

사용승인일: 2020년 06월 10일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측, 서측, 남동측으로는 광대로 및 중로의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(풍무2) 등에 해당하며, 대로2류, 소로1류, 중로2류 도로가 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 안OO입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 20일자 김포시의 압류입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 안솔이 씨가 존재합니다.

임차인 현황:

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 18일

* 확정일자: 2020년 07월 28일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 07월 26일

등기부 요약 (주요 사항):

* 주택임차권 (을4): 2024년 07월 26일 접수, 보증금 105,000,000원, 말소기준권리보다 선순위로 인수 대상입니다. (참고: 임차인 현황 상 보증금은 120,000,000원으로 명시되어 있어, 등기부 요약과의 금액 차이에 대한 확인이 필요합니다.)

* 근저당권 (을3): 2024년 06월 07일 접수, 550,000,000원, 말소 대상입니다.

* 강제경매 (갑5): 2024년 10월 08일 접수, 120,510,500원, 말소 대상입니다.

* 압류 (갑4): 2024년 03월 20일 접수, 말소기준권리로 말소 대상입니다.

주요 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 그랜드타워2차는 김포시 풍무동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

풍무초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동의 중심지 역할을 합니다.

현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 공항 고도 제한 구역에 포함되는 점은 향후 개발 및 이용에 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본건까지 차량으로 쉽게 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 북서측으로 풍무초등학교가 위치하고 있습니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 상업시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

건물 내 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 안솔이 씨는 보증금 120,000,000원, 차임 없음 상태로 해당 물건에 거주(이용) 중이며, 전입일자(2020.08.18)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.

보증금 인수 가능성: 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

공항 고도 제한: 항공기 운항 안전을 위한 고도지구, 장애물 제한 표면구역, 진입 표면구역 등에 해당하여 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 경매에 나온 경우, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 시에는 임차인의 배당 현황을 철저히 확인하고, 인수해야 할 보증금 액수를 정확히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수가 용이합니다.

김포시 일반상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주변 상권 발달로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다 (임차인 명도 후).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가는 2024년 6월 7,000만원, 2025년 8월 10,550만원, 2026년 5월 10,700만원 수준으로 파악되었습니다.

감정가는 97,000,000원입니다.

상기 정보를 바탕으로, 대항력 있는 임차인의 보증금(120,000,000원) 인수 가능성을 고려했을 때, 본 건은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

보증금 인수 부담을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하되, 임차인과의 협의 또는 배당 결과 예측을 통해 실질적인 취득가격을 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 105,000,000원 내외로 제안하며, 이는 임차인 관련 리스크를 직접적으로 반영한 가격은 아님을 명확히 합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 인수될 수 있는 임차인의 보증금을 포함한 총 예상 취득 가격을 계산하여 무리한 입찰을 피해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.