나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524576 [1] 인천광역시 부평구 부평동 476-1 골드클래스 11층1102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "인천부개서초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택 및 업무시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 1호선 부평역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 제11층 제1102호로서,
(사용승인일자 : 2017.08.02)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 가로장방형 평지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2),(3) : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경524576 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 476-1 골드클래스 11층1102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

277,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

* 토지지분: 8.215㎡ (약 2.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

* 건물지분: 60.4㎡ (약 18.27평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

임OO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

1.10. 주의사항

-

1.11. 특수물건정보

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부개서초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 업무시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 1호선 부평역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 제11층 제1102호로서, 사용승인일자는 2017년 8월 2일임.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등

* 창호: 샷시창호 등

2.4. 이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

2.5. 설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 가로장방형 평지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

2.7. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

(1),(2),(3) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

2.9. 공부와의 차이

특이사항 없음.

2.10. 기타참고사항

임대관계는 미상임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임충호 (임 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 25일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.1. 1. 임차인 관련 주의 문구

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 액수가 상당하므로, 배당을 통한 보증금 회수가 원활히 이루어지는지 확인이 필요합니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전:

* 갑4 (2017.12.13 접수): 유성민

* 갑5 (2021.11.08 접수): 송연상 (매매 금275,000,000원)

* 근저당권:

* 을3 (2022.01.19 접수): 주식회사골드머니대부 (금75,000,000원) - 말소기준권리

* 을3-1 (2022.01.19 접수): 윤원상 (3번근저당권부채권 질권설정 금75,000,000원)

* 을4 (2022.01.28 접수): 주식회사골드머니대부 (금75,000,000원)

* 을4-1 (2022.01.28 접수): 전혜경 (4번근저당권부채권 질권설정 금75,000,000원)

* 가압류:

* 갑7 (2023.04.03 접수): 신주란 (금50,000,000원)

* 갑12 (2024.05.16 접수): 외환베리타스제1차대부유한회사 (금10,789,498원)

* 압류:

* 갑8 (2023.04.04 접수): 국민건강보험공단

* 갑10 (2023.11.14 접수): 성북세무서장

* 강제경매:

* 갑11 (2024.04.16 접수): 임충호 (금270,000,000원) - 본건 경매 개시

3.3. 등기부채권 총액

210,789,498원 (말소기준권리 이후 채권 총액)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 2025년 12월 거래이며, 대부분 2002년 또는 1991년에 준공된 다세대주택입니다.

* 유진드림빌 (2002년 준공, 39.5㎡): 110,000,000원 (2025.12.02)

* 진주아트빌 (2002년 준공, 73.97㎡): 170,000,000원 (2025.12.01)

* 진주빌라 (1991년 준공, 38.48㎡): 105,000,000원 (2025.12.02)

본건 물건인 골드클래스는 2017년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가는 277,000,000원 (약 4,586,093원/㎡)으로, 제시된 2002년 및 1991년 준공 건물의 실거래가 (약 2,298,230 ~ 2,784,810원/㎡)보다 약 1.6~2배 높은 수준입니다. 이는 신축 연식의 프리미엄이 반영된 것으로 보이나, 최신 실거래가와의 격차가 크므로 주의 깊은 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 이는 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재될 수 있는 지역적 특성을 보여줍니다. 교통 접근성이 양호하고 초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경으로도 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인천부개서초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.2. 편의시설

부평역이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교통시설

인천 1호선 부평역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 시설 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥업소 등 상업 시설이 혼재될 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 270,000,000원에 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 직접 인수하지는 않지만, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인의 배당 신고일자가 2024년 4월 16일로, 권리 분석상의 배당표에서 보증금 전액을 회수하는지 여부가 중요합니다.

6.2. 높은 감정가와 실거래가 격차

감정가 대비 주변 유사 물건의 실거래가가 현저히 낮은 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익에 대한 기대치를 낮출 수 있으며, 재매각 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 건축법 및 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 부평역 인근의 우수한 교통망과 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가가 주변 실거래가보다 높다는 점은 신중한 접근을 요구합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 매수인의 직접적인 금전적 부담은 줄여주지만, 명도 과정의 번거로움은 예상해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2017년)으로 인한 관리 상태 및 상품성 우수

* 부평역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 편의성

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 0원으로 명도 부담 외 직접적인 재정 부담은 없음 (경매 절차에 따른 보증금 배당 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 277,000,000원입니다.

본건은 강제경매 개시 채권액이 270,000,000원으로, 최소한 이 금액 이상에서 낙찰되어야 경매 절차가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

주변 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 본건의 신축 연식(2017년)을 고려할 때 감정가 수준의 가치를 인정받을 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 소요 비용 등을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.