나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512924 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 222 한신휴아파트 104동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2024.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물내 제22층 제2202호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창 호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(저촉),상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(인천광역시북부교육지원청(정민유치원))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512924 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 222 한신휴아파트 104동 22층 2202호

용도: 아파트

감정가: 527,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.59㎡ (약 12.58평)

건물면적: 127.21㎡ (약 38.5평)

토지지분: 41.59㎡

건물지분: 127.207㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 산곡 한신휴 아파트

사용승인일: 2003년 01월 25일

총 층수: 25층

해당 층수: 22층

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 포장도로를 이용하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있어 차량의 접근성이 양호합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(저촉), 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청(정민유치원))<교육환경보호에관한법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 등의 제한사항이 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변은 공동주택 단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 을13, 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2017-03-21)

총 채권액: 653,302,571원

3.2. 등기부 요약

* 소유권 관련: 박종범, 노영옥, 김병수 등의 소유권 이전 내역 확인 (갑2, 갑3, 갑4)

* 담보/채권 관련:

* 한국자산관리공사 근저당권 (을13): 271,300,000원 (말소기준권리)

* 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 (을18): 375,600,000원 (말소)

* 비엔케이캐피탈 임의경매 (갑5): 327,322,049원 (인천지방법원 2024타경512924) (말소)

* 신한카드 가압류 (갑6): 6,402,571원 (말소)

* 한국자산관리공사 임의경매 (갑7): 208,659,067원 (인천지방법원 2024타경553024) (말소)

* 부평구(인천광역시) 압류 (갑8): (말소)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 주변은 주거 밀집 지역 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설이나 업무 지구와의 직접적인 연관성은 적으나, 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 산곡 한신휴 아파트

주소: 인천광역시 부평구 산곡동 222

총 세대수: 703세대

동수: 5동

최고층: 25층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

주차: 지상 4대, 지하 16대 (총 160대 - 해당 동 기준)

5.2. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 상가, 학교, 공원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건: 다수의 사건이 병합되어 진행 중이므로, 경매 절차 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 도로저촉, 철도보호지구 등 일부 규제 사항은 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복 사건 및 임차인 현황 미상은 명도 및 절차 진행 시 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 부담 적음 (임차인 미상 부분 제외).

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 단지 내 84.979㎡(약 25.7평) 면적의 아파트가 2026년 5월 5일 370,000,000원, 2026년 5월 1일 400,000,000원, 2026년 6월 17일 32,800,000원(59.946㎡ 기준)에 거래되었습니다.

본 물건의 건물면적은 127.21㎡(약 38.5평)로, 제공된 JSON 정보상의 면적(84.979㎡)보다 넓습니다. 84.979㎡ 면적의 최고 실거래가인 400,000,000원(약 470만 원/㎡)을 기준으로 비례적으로 산정할 경우, 127.21㎡의 시장가치는 약 599,000,000원 수준으로 추정될 수 있습니다.

그러나 일반적으로 대형 면적은 단위 면적당 가격이 하락하는 경향이 있으며, 감정가 527,000,000원은 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려 시, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 527,000,000원

최근 매매 사례 (84.979㎡ 기준 최고가): 400,000,000원

시장 잠재가치 (추정): 약 599,000,000원 (비례 적용 시)

상기 분석을 종합하면, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가인 527,000,000원을 기준으로 경합 정도를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 특히, 임차인 현황 미상 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 530,000,000원 ~ 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.