나이스옥션 법원경매 부천 2023타경2478 [1] 경기도 부천시 송내동 565-5 지오빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2023.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합, 다세대주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서
- 외벽 : 외장석재 붙임, 외장벽돌 쌓기 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 한 면씩 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 내부확인이 불가하여 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동유형 다세대주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2023타경2478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 송내동 565-5 지오빌 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

건축년도: 2018년

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 53.08㎡ (약 16.06평)

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상복합, 다세대주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 5월 3일 부천시 압류 (갑7)

말소기준권리보다 선순위 권리: 없음 (본건 임차인의 경우 후술)

등기부채권 총액 (말소예정): 14,558,010원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김신의)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 27일

확정일자: 2020년 10월 5일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 5월 16일

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따름)

주의: 상기 임차인은 말소기준권리(2022.05.03)보다 선순위 확정일자(2020.10.05)를 확보하여 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 보증금 238,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 낙찰자가 별도로 확인해야 할 중요한 사항입니다. 실제 명도 과정 및 배당 결과에 따라 인수 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 또는 명도 전략을 충분히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 유사한 송내동 지역의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 최근 (2026년 7월) 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 송원씨티홈 (2012년식, 72.14㎡, 5층): 260,000,000원

* 한마음아트빌(B동) (2000년식, 56.9㎡, 5층): 155,000,000원

* 에젤리움 (2021년식, 30.58㎡, 3층): 270,000,000원

본건(53.08㎡, 2018년식)의 감정가는 282,000,000원이며, 이는 주변 시세와 비교 시 신축 연차 및 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축년도: 2018년 9월 5일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 6층 중 6층

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 갖춤.

주변 환경: 주상복합, 다세대주택, 상가점포 혼재 지역.

5.2. 편의시설

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

"남부천우체국" 인근에 위치하며, 상가점포가 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

(주변 외부 정보 탐색 결과, 별도의 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 최고가 매수인이 계약을 포기하는 등의 사유가 발생하였음을 의미합니다. 재매각 물건은 일반적으로 최초 감정가보다 가격이 조정되거나, 시장의 관심도가 낮아질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 대항력있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 김 씨는 말소기준권리보다 선순위 대항력(확정일자 2020.10.05)을 보유하고 있습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 보증금 238,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 명도 지연의 가능성이 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 권리의 유무 및 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 송내동에 위치한 비교적 신축(2018년식)의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 238,000,000원이 인수되지 않는다는 점이 명확히 소명되지 않는 한, 해당 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 인수 금액으로 간주해야 합니다. 재매각 사건이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성을 고려할 때, 권리관계가 복잡하고 명도 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연차(2018년식) 대비 합리적인 감정가 책정 가능성.

* 재매각을 통한 가격 조정 기대.

* 본건의 정확한 권리관계 분석 및 임차인과의 명도 협상 성공 시 시세차익 기대.

* 송내동 일대 다세대주택의 꾸준한 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

주변 시세 및 재매각, 대항력있는 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 임차인 보증금을 낙찰가 산정 시 직접적으로 차감하지는 않으나, 해당 리스크를 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

매수신청보증금: 본 경매의 최저매각가격(감정가)인 282,000,000원의 20%인 56,400,000원을 준비해야 합니다. 만약 본인이 240,000,000원에 입찰할 경우, 해당 입찰금액에 대한 보증금은 20%인 48,000,000원이 됩니다.

단, 본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 인수해야 하는 임차인 보증금, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.