나이스옥션 법원경매 부천 2022타경2716 [1] 경기도 부천시 고강동 385-15 대하그랜드빌라 5동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2022.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 고강동 소재 "고강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층402호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2001.05.02)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 항공표면(수평표면구역)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설 법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자람유치 원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자람유치원-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2022타경2716 (1)

소재지: 경기도 부천시 고강동 385-15 대하그랜드빌라 5동 4층402호

건물명: 대하그랜드빌라 5동 402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 평가정보

감정가: 124,000,000원

토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물면적: 36.69㎡ (약 11.10평)

건물지분: 36.69㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층402호

사용승인일: 2001년 05월 02일

외벽: 드라이비트 마감 등.

내벽: 벽지 및 타일 마감 등.

창호: 샷시 창호 등.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 고강동 소재 "고강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함.

북측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 항공표면(수평표면구역), 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역(고강초등학교, 자람유치원), 절대보호구역(자람유치원), 과밀억제권역 등의 제한이 있음.

2.4. 주변시설

* 고강초등학교 남측 인근에 위치하여 교육환경이 양호함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 지역은 주거단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

* 현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 04월 12일 접수된 소유권이전(갑9)이 아닌, 2022년 06월 30일 접수된 김태오의 강제경매 개시결정(갑10)임.

말소 대상 권리: 갑9 (소유권이전), 갑10 (강제경매), 갑11 (압류)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 대상 권리: 권리분석상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (채무자 겸 임차인: 김연심)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 24일

확정일자: 2021년 11월 02일

배당신고일자: 2025년 08월 06일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 의견

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 110,000,000원임.

법원 비고란에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 새로운 소유자에게 변제를 요구할 수 있는 권리가 있음을 시사함. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악해야 하며, 최악의 경우 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 존재함.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역에 위치하고 있음.

지역 상권은 주로 해당 지역 거주민을 대상으로 하는 소규모 점포들로 구성되어 있을 것으로 판단되며, 대형 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 업종들이 입점해 있을 것으로 예상됨.

주변에 학교(고강초등학교)가 있어 관련 상권(문구점, 학원 등)의 발달 가능성도 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 고강초등학교, 자람유치원 등 인근 위치.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용 편리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 김연심 씨는 110,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있음. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 새로운 소유주에게 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인임.

* 건물 노후화: 2001년 사용승인된 건물로, 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 지역적 제한: 제2종일반주거지역, 항공표면, 보호구역, 과밀억제권역 등 각종 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있음. 교육 시설 접근성이 양호하고 교통 또한 비교적 편리한 편임. 그러나 124,000,000원의 감정가 대비 36.69㎡의 전용면적은 다소 작게 느껴질 수 있으며, 가장 큰 위험 요인은 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재임. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있지만, 실제 배당 절차 및 임차인의 권리행사 여부에 따라 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 고강동은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 실수요자에게는 꾸준한 수요가 있을 수 있음.

* 경매 시세 차익 가능성: 권리분석 상 명확한 인수 사항이 적고, 감정가 대비 시세 조사 결과 투자 메리트가 있다면 시세 차익을 기대할 수 있음. (단, 임차인 리스크 감안 필요)

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과 (최근 매매 사례 분석):

* 면적 37.28㎡ (1999년 준공) 매매가 100,000,000원 → 약 2,680,000원/㎡

* 면적 43.56㎡ (1990년 준공) 매매가 136,000,000원 → 약 3,120,000원/㎡

* 면적 57.51㎡ (2019년 준공) 매매가 225,000,000원 → 약 3,910,000원/㎡

본건(36.69㎡, 2001년 준공)은 전용면적 및 건축 연도를 고려할 때, 주변 유사 물건의 시세 추이를 볼 때 약 98,000,000원에서 115,000,000원 사이의 시세 형성 가능성이 있습니다.

감정가는 124,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(110,000,000원)이 본건의 시세 및 감정가와 유사하거나 상회하는 수준임을 고려할 때, 임차인 관련 위험을 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 법원의 표기에도 불구하고, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

이에 따라, 보수적으로 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 이는 시장 가격 및 임차인 리스크를 종합적으로 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.