나이스옥션 법원경매 인천 2024타경503845 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 493-1 힐타운10차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 공동주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제502호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(귤현(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2024타경503845 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 493-1 힐타운10차 5층502호 (신주소: 인천광역시 계양구 장군봉길 29-1)

건물 용도: 다세대주택

건물 면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

토지 면적: 36.10㎡ (약 10.92평, 토지 지분)

감정가: 174,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축 연도: 2010년 (2010년 5월 28일 사용승인)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 소재하며, "귤현초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 용이합니다. 물건지 동측으로는 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다. 특히 공항 관련 보호 및 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 29일 안산세무서장의 압류 등기(갑11)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주식회사어반컨소시엄의 소유권 이전(갑9), 안산세무서장 압류(갑11), 계양구 압류(갑13), 주택도시보증공사의 가압류(갑14), 오우정의 강제경매(갑15) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세한 내용은 파악되지 않아 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오*정

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 29일

* 확정일자: 2020년 6월 10일

* 배당신고일자: 2024년 1월 19일

* 대항력: 있음

임차인 오*정은 전입일자보다 빠른 확정일자를 받았고 대항력이 있습니다. 보증금 165,000,000원에 대해 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액은 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있는 점은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되는 것이나, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 882,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 금액 포함)

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적대의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 39.25㎡ (약 11.87평) 물건이 2025년 12월 135,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,373,000원)

* 57.84㎡ (약 17.49평) 물건이 2025년 12월 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,862,000원)

* 53.26㎡ (약 16.11평) 물건이 2026년 7월 159,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,870,000원)

본건 건물 면적은 47.40㎡ (약 14.34평)으로, 주변 실거래가 수준을 고려할 때 평당 약 900만원에서 1100만원 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 이는 평당 약 127,000,000원에서 163,000,000원 범위에 해당합니다. 건축년도가 2010년으로 비교적 신축에 속하며, 힐타운10차라는 단지명으로 보아 주변 유사 단지와 함께 시세 형성의 흐름을 따를 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 귤현초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 김포공항과 인접하여 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 오*정은 보증금 165,000,000원을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 실제 배당 결과에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 인수 여부에 대한 면밀한 현장 조사와 법적 검토가 필요합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구 및 장애물제한표면구역에 해당하므로, 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사 시 공항 시설법 등 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 귤현초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2010년 건축되어 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 상세 내용이 불분명한 지상권의 존재 가능성 등 권리 관계에 대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 공항 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 개발 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 지역 내 공동주택 단지 조성으로 인한 주거 안정성.

* 적정 수준의 시세: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 합리적으로 형성되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 신축급 건물: 2010년 준공으로 유지보수 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

최근 주변 시세 범위: 약 127,000,000원 ~ 163,000,000원 (건물 면적 및 거래 시점 상이)

권리 분석상 임차인의 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원 및 상세 불명의 지상권 존재 가능성 등 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 (인수 보증금 제외 계산 시): 주변 시세 하단인 130,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 현실적인 예상 입찰가 (모든 위험 요소 고려 시): 임차인 보증금 165,000,000원 및 미확인 지상권 등의 인수 비용을 감안하면, 실제 총 투입 비용이 감당 가능한 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 권리 인수 부담이 없을 경우 시세 하단인 130,000,000원 이하로, 인수 부담이 클 경우 100,000,000원 이하의 보수적인 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다. (예: 110,000,000원 ~ 135,000,000원)

본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 방문, 권리 관계 명확화, 배당표 확인 등 추가적인 정밀 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.