나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7941 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 285-1 한스첼라타워 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는
"한스첼라타워" 제6층 제601호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 업무시설, 공동주택,
단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건중 제6층 제601호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 패널 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"오피스텔"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방시설이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 1단의 다각형 토지를 "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 4, 6 토지 - 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육
제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

기호 2, 5 토지 - 공히 일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구(2020-03-
30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(20
23-09-20)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경7941 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-1 한스첼라타워 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 308,000,000원

토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지지분: 17.995㎡ (약 5.44평)

건물면적: 83.76㎡ (약 25.34평)

건물지분: 83.757㎡ (약 25.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

건물명: 한스첼라타워

건축년도: 2021년

층수: 6층 (총 11층)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중소규모 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며, 일부 토지는 제2종일반주거지역에도 해당합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 334,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-17

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 있음

- 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2022.11.10 접수, 778,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번의 주택임차권(김 , 보증금 334,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,112,000,000원

4. 상권분석

본 건물은 주거지와 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여, 오피스텔로서의 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 인근 지역의 최근 실거래가는 2023년 12월 기준으로 311,000,000원에서 313,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

건물 면적(83.76㎡)은 최근 거래된 유사 면적(83.731㎡ ~ 84.769㎡)과 유사합니다.

5. 생활정보

인천 미추홀구 주안동에 위치하여 주안1동 행정복지센터 등 행정기관 접근이 용이합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 334,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 권리분석 상 매수인이 인수해야 할 채무에 포함될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 홍 의 경우, 보증금 및 차임이 미상이어서 인수 금액이나 대항력의 실체에 대한 불확실성이 존재합니다.

등기부채권 총액이 1,112,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수 과정에서의 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축 오피스텔로서 최근 실거래가 수준이 감정가를 상회하는 점은 긍정적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 특히 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재한다는 점은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

잠재적 인수 보증금과 기타 권리 관계를 철저히 확인하여 리스크를 최소화한 상태에서의 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

준신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

인천 미추홀구 주안동의 입지 조건은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮아 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

최근 매매 실거래가: 311,000,000원 ~ 313,000,000원 (2023년 12월)

본 건의 건물 면적(83.76㎡)은 최근 거래된 유사 면적(83.731㎡ ~ 84.769㎡)과 유사한 수준입니다.

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 약 311,000,000원 ~ 313,000,000원으로 판단됩니다.

제공된 정보에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 334,000,000원 인수 가능성이 존재하므로, 최종 입찰가 결정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

이러한 시장 상황과 권리 관계를 종합적으로 감안할 때, 예상 입찰가는 312,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.