나이스옥션 법원경매 인천 2023타경515650 [5] 인천광역시 연수구 연수동 599-5 3층87호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경515650 [5] 인천광역시 연수구 연수동 599-5 3층87호 판매시설 경매

• 사건번호: 2023타경515650
• 주소: 인천광역시 연수구 청능대로 109, 3층87호
• 용도: 판매시설

인천지방법원 경매25계 2023타경515650 | 소재지: 인천광역시 연수구 청능대로 109, 3층87호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 9,094,000원 | 용도: 판매시설

1. 인천지방법원 2023타경515650 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경515650 (5)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 599-5 3층87호

용도: 판매시설

감정가: 322,000,000원

토지면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지 지분율: 1242.7 (전체 10000 기준 시 약 12.43%)

건물면적: 45.16㎡ (약 13.66평)

건물 지분율: 4516 (전체 10000 기준 시 약 45.16%)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 에OOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

주의사항:

1. 본건 3층은 출입구쪽 일부를 제외하고 전체 공실로 소등된 상태임.

2. 오픈상가로 본건 각 호수의 위치확인은 각 호실의 가설벽체 및 집합건축물대장의 건축물 현황도, 건물번호표지(A4로 표시), 외부 관찰 등에 의하였고, 바닥의 경계표지 및 건물번호 표지는 견고하지 않게 부착되어 있어 각 목적물의 정확한 위치나 경계 면적 등은 전문가의 측량감정이 필요하다고 함. (감정평가서 및 현황조사서 참조)

3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ‘연수고등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 수인분당선(연수역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

3. 상권분석

본건은 ‘판매 및 영업시설’로 사용될 수 있으며, 현재 기준시점 현재 공실 상태입니다. 본건이 위치한 지역은 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 내 사업지역 기타에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이며 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다. 이러한 입지 조건은 다양한 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

4. 건물정보

건물은 공부상 철골조, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 6층, 지상 12층 건물 중 일부입니다. 사용승인일은 2000년 11월 30일이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 판넬 등으로 마감되었습니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 권리분석

본건은 인천지방법원 2023타경515650호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자는 에OOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임의경매 절차는 채권자의 담보권 실행에 의한 것으로, 일반적으로 경매를 통해 해당 권리가 소멸되므로 비교적 안전한 권리관계를 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원의 매각물건명세서 등을 상세히 확인해야 합니다.

6. 생활정보

본건 인근에는 연수고등학교가 있으며, 주거 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 별도 언급은 없으며, 교육환경 보호구역에 지정되어 있어 상대적으로 쾌적한 환경이 유지될 가능성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

1. 공실 상태: 현재 공실로 인한 임대수익이 발생하지 않으며, 장기 공실 시 건물 관리 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

2. 위치 특정의 어려움: 오픈상가 특성상 가설벽체, 부정확한 표지 등으로 인해 각 호실의 정확한 위치, 경계, 면적 확인이 어려울 수 있습니다. 전문가의 측량이 필요하며, 매수인이 직접 경계표지 및 건물번호 표지를 구비해야 할 수 있습니다.

3. 법규 준수 필요: 집합건물법 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지의 요건을 매수인이 직접 구비해야 할 필요성이 제기되었습니다.

4. 접근 불가 구역 존재: 보고서 상, 특정 구역(기호 (사))은 진입로가 막혀 있어 접근이 불가능한 상태로 언급되어 있어, 해당 부분의 확인 및 해결이 필요할 수 있습니다. (본건 3층 87호와의 직접적인 연관성은 추가 확인 필요)

5. 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 불명확하여, 인수되는 임차인이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6. 물건 번호 혼동 가능성: 소재지는 3층 87호로 명시되었으나, 건물 구조 설명에는 '제3층 51호 외 7개'가 언급되어 있어, 실제 경매 대상이 3층 87호 단독인지, 아니면 3층의 여러 호수 중 하나인지, 또는 51호를 포함한 8개 호수 전체인지 혼동의 여지가 있습니다. 이는 정확한 권리 분석 및 물건 확인에 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 연수동의 중심 상업지역에 위치한 판매시설로, 교통 및 주변 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 위치 특정의 어려움, 표지 보완 필요성, 접근 불가 구역 존재, 임대 관계 미확인 등 다소 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 그러나 이러한 문제점들을 해결하고 적절한 개발 또는 활용 계획을 수립한다면, 풍부한 배후 수요와 좋은 입지를 바탕으로 안정적인 수익 창출 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

2. 교통 편리성: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 접근성이 뛰어나 고객 및 직원 방문에 용이합니다.

3. 잠재적 가치 상승: 위치 특정 및 법규 준수 문제 해결 시, 상품성이 증대되어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

4. 재임대 용이성: 공실 해소 후, 지역 특성에 맞는 업종으로 재임대하여 수익 창출이 가능합니다.

5. 교육 환경: 학교 인근으로 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하며, 학생 및 학부모 관련 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계