나이스옥션 법원경매 인천 2023타경519799 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2023.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파
트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 및 6층 601호·602호·603호·604호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

건축허가 내역상 기호1- 기호5는 "오피스텔"이며 공사 중입니다.

설비내역

본건은 미사용승인 건물로서 급·배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도
시가스, 난방설비 등 설치(예정 포함) 또는 연결 중으로 건물 내·외 추가적인 마무리 작업
이 필요한 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지
입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 상대보호구역(2018-04-18){교육환경 보호
에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}에 해당합니다.

공부와의 차이

공사 중인 건물로서, 건축물대장은 부존재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

1.건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 부존재하며 건축허가 내역상 오피스텔임.
2.대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 대지권취득과 등기여부는 매수인의 책임과 부담으로 함(대지권 관련 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신 있음).
3.미완성상태의 추가공사가 필요하나 중지된 상태이며 그 공정정도를 감안하여 평가하였음.
4.급.배수 배관설비 및 위생설비, 승강기 설비, 소환전 설비, 도시가스, 난방설비 등 설치(예정포함) 또는 연결 중으로 건물 내.외 추가적인 마무리 작업이 필요한 상태임.
5.출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있음.
6. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경519799 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 감정평가액: 180,000,000 원

* 토지면적: 0.00㎡ (0 평)

* 건물면적: 65.88㎡ (약 19.93 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

* 남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 주식회사은조의 근저당권(350,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 본건은 임의경매로 진행되었으며, 인천지방법원의 임의경매개시결정(2023타경519799)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 1,350,000,000원으로, 감정평가액 대비 상당한 금액의 부채가 존재합니다.

* 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이므로, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동은 도심 내 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

* 인근에 학교, 주택가, 상업시설이 혼재하여 기본적인 유동인구 및 소비력이 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현재 건물이 미완성 상태이고 공사가 중단된 점, 유치권 행사 중인 점 등을 고려할 때, 정상적인 상권의 기능을 기대하기는 어렵습니다.

* 정상적인 오피스텔로 활용 시 배후 수요를 분석하고, 주변 유사 오피스텔의 임대 및 매매 시세 조사를 통해 정확한 상권 가치를 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에 석암초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 아파트, 다세대주택 등 주거시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 그러나 현재 건물의 미완성 상태 및 공사 중단으로 인해 실질적인 생활 편의시설 이용은 불가능하며, 완공 후 주변 상업시설 및 편의시설 이용 가능성을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 현장 조사 및 추가적인 외부 자료 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 부존재하며, 이는 건물 사용 및 등기에 중대한 하자를 야기할 수 있습니다.

* 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 자체를 알 수 없어 매수인의 책임과 부담으로 취득 및 등기해야 합니다. 미추홀구로부터 ‘대지권정보부존재’ 회신이 있었습니다.

* 건물이 미완성 상태로 추가 공사가 필요하며, 공사 중단 상태로 인해 완공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 설치(예정 포함) 또는 연결 중이나, 추가적인 내부 마감 작업이 필요한 상태입니다.

* 출입구가 봉쇄되어 있고 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있어, 유치권자의 점유 및 공사 중단 상태를 명확히 나타냅니다. 이는 건물 인수에 있어 가장 큰 장애물 중 하나가 될 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 경매에서 매수자가 나타나지 않았거나 낙찰이 무효 처리되었을 가능성이 높으며, 이는 물건의 잠재적 문제점을 시사합니다.

* 유치권, 대지권 미등기, 공사 중단 등 복합적인 문제가 얽혀 있어 낙찰 후 해결 과정에서 예상치 못한 추가 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정평가액은 180,000,000원입니다. 건물 면적은 65.88㎡(약 19.93 평)입니다. 입지적으로는 학교와 주거, 상업시설이 인접해 있어 기본적인 잠재력은 있으나, 현재 상황은 매우 심각한 위험 요소를 안고 있습니다.

가장 큰 문제는 건축물대장 부존재, 미완성 상태, 공사 중단, 그리고 유치권이 행사 중이라는 점입니다. 특히 유치권은 건물 출입을 봉쇄하고 있어 실질적인 확인 및 인수가 어렵고, 이를 해결하기 위한 상당한 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 또한, 대지권 미등기 및 정보 부재는 건물 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 큰 불확실성을 더합니다.

이러한 중대한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 높은 위험을 동반하는 물건으로 신중한 접근이 필요합니다. 정상적인 부동산 투자보다는, 문제 해결 능력과 상당한 자금력을 갖춘 투자자가 리스크를 감수하고 접근해야 할 경매 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 본건의 가장 큰 투자 포인트는 리스크 해소 후 정상화될 경우의 잠재적 가치입니다.

* 만약 유치권 문제를 원만히 해결하고, 건축물대장 확보 및 사용승인을 받아 건물을 완공할 수 있다면, 해당 지역의 시세에 맞는 오피스텔 가치를 회복할 수 있습니다.

* 다만, 이러한 정상화 과정은 매우 복잡하고 많은 비용과 시간을 요구하므로, 현재로서는 투자 포인트보다는 리스크 관리가 최우선입니다.

* 재매각 물건으로서, 이전 경매에서 유찰된 가격보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 미완성 상태이며, 유치권 행사, 대지권 미등기 등 심각한 법적, 물리적 하자 및 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 또한, 건축물대장이 부존재하고 사용승인이 나지 않은 상태임을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 유치권 해결을 위한 예상 비용 산정 (법률 자문 및 협상 비용 포함)

* 건물 완공까지 필요한 추가 공사 비용 및 기간 산정

* 건축물대장 확보 및 사용승인 절차 진행 가능성 및 예상 비용

* 대지권 등기 및 취득에 필요한 비용 및 절차 확인

* 인천 미추홀구 주안동 일대 유사 오피스텔의 현재 시세 및 임대 수익률 분석 (주변 부동산 정보 활용)

제공된 자료상 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 위에서 언급한 막대한 추가 비용과 위험을 고려할 때, 현재의 감정평가액(180,000,000원)은 단순 참고 가격으로 활용해야 합니다.

투자자는 본건의 모든 리스크를 해소하는 데 드는 총 예상 비용(낙찰가 + 제반 비용)이 향후 완공 시 예상되는 시세 차익을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다. 통상적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가 대비 60~80% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적이나, 본건의 복합적인 문제를 고려하면 더욱 심도 있는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 실제 입찰 시에는 본 보고서에서 제시된 리스크를 충분히 인지하고, 상기 추가 분석을 토대로 산출된 총 예상 투입 비용과 향후 예상 수익을 면밀히 검토하여 보수적인 금액으로 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.