나이스옥션 법원경매 인천 2023타경502807 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOO OO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2023.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건[기호(1)은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위시장역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 석바위시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(석바위시장역)이 소재하여
대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 공부상 인접 토지(주안동 953-1)와 일단지로 되어 있으며, 남동측으로 광대로,
북동측으로 소로에 각 접함. (지적개황도 참조.)

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지 일부는 주차장으로 이용되고 있으나 기준시점 현재 인접 토지(주안동 953-2)를
통과하여야 주차장으로 출입가능한 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 건물로서

외 벽 : 벽돌 쌓기 등 마감.
내 벽 : 벽지 도배, 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등임.

기호(3) : (실제 구조 기준) 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물로서

외 벽 : 샷시조 페어글라스 마감.
내 벽 : 목재 인테리어 마감.
천 정 : 목재 인테리어 마감.
바 닥 : 석재 마감임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) 1층 : 근린생활시설(일반음식점, 상호 : 양평칼국수)
지층 : 창고로 이용중임. (인접지 주안동 953-1 소재의 제시외건물 기호㉦(지층)과
연결하여 이용중임.)
기호(3) 1층 : 근린생활시설(일반음식점, 상호 : 식객)
2층 : 근린생활시설(일반음식점, 상호 : 식객)

설비내역

기호(2),(3) : 위생 및 급ㆍ배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

평가의견 : 감정평가액의 산출근거 및 결정에 관한의견 Ⅰ.3.(5)항 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물 지층의 남서측 일부는 진입 계단을 막아 기준시점 현재 훼손되어(출입불가)
사용하고 있지 않고 있는 상태인 것으로 조사되었으며, 북동측 일부는 인접지
(주안동 953-1)의 지층(제시외건물 기호㉦)과 연결되어 출입가능함.

3) 기호(2) 건물의 북동측 일부는 인접 토지(주안동 953-1)상 건축되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
-목록1 토지는 인접 토지와 경계가 불명확한 바, 정확한 경계 및 면적, 건물의 소재 위치 및 면적 등의 확인을 위하여는 측량을 요하며, 일부는 주차장으로 이용되고 있으나, 기준시점 현재 인접 토지(주안동 953-2)를 통과하여야 주차장으로 출입가능한 상태임.
-목록2 건물은 목록1 토지 및 주안동 953-1 토지 양 지상에 소재하는 것(일단지)으로 되어 있어, 목록1 토지는 주안동 953-1 토지와 일단지 기준으로 평가함.
-목록2 지층은 창고로 이용중임(지층의 남서쪽 일부는 진입 계단을 막아 기준시점 현재 훼손되어(출입불가) 사용하고 있지 않고 있는 상태인 것으로 조사되었으며, 북동측 일부는 인접지 주안동 953-1(목록3.) 소재의 제시외 건물 3-4(지층)과 연결하여 이용중임.
-목록1,2 2023.09.14 건축법위반에 의한 위반건축물표기(2023-위반-237,무단증축/1층/근린생활시설/조립식패널조/32㎡)처리 있음.
-목록1,2 2024.11.08 건축법위반에 의한 위반건축물 표기(2024-위반-213,무단증축/1층/근린생활시설/경량철골조/6㎡)처리 있음.
-목록3 공부상 구조는 "철근콘크리트조,일반철골구조 스라브지붕"이며, 실제는 "일반철골구조 스라브지붕"으로 공부구조와 실제구조가 일부 상이하나, 실제구조 기준으로 평가함(목록3 일반건축물대장상 1층 일부(231.4㎡)의 구조는 철근콘크리트로 되어 있으나, 실제는 일반철골구조임), 건물과 부속(관련)된 대문,담장,간판 등은 거래관행에 따라 건물가액에 포함하여 평가함. 건물 담장 내외의 조경시설물(정원수,정원석,조형물, 연못 등)은 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되어 평가제외. 일반건축물관리대장상 사용승인일인 1973년6월10일 이후 미상인에 의해 수차 증개축,감축 등이 된 것으로 탐문조사 되었음(감정평가서 참조)
-목록3 2019.12.26 건축법위반에 의한 위반건축물표기(2019-위반-101/무단증축:지하1층 근생철근콘크리트조 231.4㎡/지상1층 근생 경량철골조 31.31㎡)처리 있음.
-목록3 건물을 위하여 대지에 법정지상권이 성립할 여지 있음.
-목록3 매각물건의 상대방 겸 공유자 조성수(대지는 단독소유)에 의하면 목록3 건물을 위하여 대지로 사용.수익할 수 있는 권원(용익권)은 별도로 없고, 식객혼푸드뱅크(주)에 임대하여 운영중에 있다는 답변내용있음.