나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541274 [6] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 "신흥여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호외 5개호로서,
(사용승인일: 2023.06.14)

외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

"공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "제1종근린생활시설(소매점), 공동주택(다세대주택),
업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터 및 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '미하우스7차'
- 오피스텔임.
- 토지 등기사항전부증명서상 대지권등기 경료 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 18번) 있음.
-주식회사 주현이엔지로부터 유치권존재확인 판결정본(인천지법 2025가단216430)이 첨부된 ‘보정서’가 2026. 5. 19.자로 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경541274 (6)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62, 6층 601호

물건명: 미하우스7차 (통칭)

용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설 등 복합 용도)

감정가: 292,000,000원

토지 면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

건물 면적: 84.74㎡ (약 25.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 인OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 06월 14일 (신축 건물)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물 내 6층 601호

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 고속도로 진입이 용이하며, 인하대학교 병원이 가까운 거리에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차상 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 말소기준권리는 건물 등기부상 을구 1번 근저당권(인천수산업협동조합)입니다.

다만, 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

* 토지 등기사항전부증명서상 대지권 등기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 18번)이 존재했으나, 해당 권리는 말소기준권리로서 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 주식회사 주현이엔지로부터 유치권 존재 확인 판결정본이 첨부된 보정서가 2026년 5월 19일에 제출되었습니다. 이는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었으나, 실제 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 용현동 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 용현시장과 같은 전통 시장이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 다양한 근린 생활시설이 분포되어 있습니다. 인하대학교 병원과의 인접성은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 병원(인하대병원), 시장(용현시장), 대형마트, 편의점, 음식점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 주식회사 주현이엔지로부터 유치권이 존재한다는 판결정본이 제출된 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권으로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 권리 관계: 대지권 등기 이전에 설정된 근저당권에 대한 언급은, 비록 말소될 권리일지라도, 등기부상 복잡한 권리 관계를 시사하므로 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 물건지 인근에 혐오시설의 존재 여부를 구체적으로 확인하기 어렵습니다. 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 6월 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 주식회사 주현이엔지의 유치권 존재이며, 이는 낙찰가의 상당한 변동 요인이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계의 불확실성 및 기타 등기부상 잠재적 위험 요소도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 입지: 대중교통 및 도로망 접근성이 양호하며, 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 복합 용도: 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원입니다. 현재 용현동 일대의 유사 면적 오피스텔 매매 시세를 고려할 때, 신축 건물임을 감안하면 2억원 후반대에서 3억원 초반대의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본 건은 유치권이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 해당 유치권의 확정 금액 및 해결 방안에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

현 시세 및 일반적인 경매 낙찰률을 고려하고, 유치권 위험을 감안하여 예상 입찰가는 보수적으로 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 이는 현재 제공된 정보와 제한적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 법원 경매 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 유치권 해결을 위한 별도 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.