나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541274 [5] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541274 [5] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매7계 2024타경541274 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 31, 4층401호 | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 207,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경541274 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경541274 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 4층 401호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 31)

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

건물 면적: 81.33㎡ (약 24.60평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 인OOOOOOOO

사용 승인일: 2023년 06월 14일 (준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물임을 알 수 있습니다.)

1.2. 입지 조건

해당 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 인근에 토지금고시장이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 차량 출입이 가능하고 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정평가서상 위치 설명에서 "인천광역시 중구 신흥동3가 소재 '신흥여자중학교' 남동측 인근"이라고 기재되어 있으나, 실제 물건 소재지는 미추홀구 용현동으로, 지역 간 차이가 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 한OO입니다. 주의사항에 따르면, 토지 등기사항전부증명서상 대지권 등기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 18번)이 존재합니다. 이는 해당 권리가 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 상세한 권리 분석이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권 분석

물건지 인근에 토지금고시장이 소재하고 있어 (거리 약 210m, 도보 약 3.3분), 전통적인 시장 상권과 더불어 주변의 다양한 소매점, 음식점, 생활 편의 시설 등을 이용하기 편리합니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 주변에 업무 시설 및 근린 생활 시설이 발달할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 사용 승인일이 2023년 06월로 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 보통 이상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 등기부등본상 말소 기준 권리보다 선순위에 있는 근저당권이 존재할 가능성이 있어 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 둘째, 감정평가서에 기재된 대상 물건의 위치 설명과 실제 소재지 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 물건 파악 및 현장 확인 시 혼동을 야기할 수 있습니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로 조사되어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 인근 시장 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다. 그러나 선순위 근저당권 인수 가능성, 임대 관계 미상, 감정평가서상 위치 정보 오류 등 권리 및 명도 관련 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 이러한 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 빠른 시일 내에 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 건물 가치 상승 또는 용도 변경을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 주변에 토지금고시장 등 상권이 발달해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 위에 언급된 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 해소할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계