나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541274 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541274 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매7계 2024타경541274 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 31, 2층201호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 203,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경541274 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경541274 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 2층201호

용도: 다세대주택 (공동주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

감정가: 291,000,000원

건물 면적: 81.33㎡ (약 24.6평)

토지 면적: 32.78㎡ (약 9.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 인OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

구분건물 감정평가 요약:

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호 외 5개호로서, 사용승인일은 2023년 06월 14일입니다.

외벽: 돌붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

창호: 하이새시 창호입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 630-62 2층201호에 위치하며, 통칭 '미하우스7차'로 불립니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.

토지는 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터 및 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의 경매 사건입니다.

채권자는 인OOOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 한OO입니다.

주의사항으로, 토지 등기사항전부증명서상 대지권등기가 경료되기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 18번)이 존재하는 것이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 해당 권리가 소멸되지 않고 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소이므로, 법률 전문가를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 용현동 일대는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

건물 자체는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지 이용 현황으로는 제1종근린생활시설(소매점), 공동주택, 업무시설 등으로 복합 활용되고 있어 다양한 상업 활동 및 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. "신흥여자중학교"와 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 유동인구 발생 가능성도 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 2023년 6월에 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 설비(위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기)를 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리관계입니다. 주의사항에 명시된 '대지권등기 경료 이전에 설정된 근저당권'은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으며, 이는 물건의 가치와 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 법적 검토가 요구됩니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 인수 시 예상치 못한 명도 문제나 미납 관리비 정산 등의 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으며, 다세대주택 및 업무시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나, 권리분석 단계에서 확인된 '대지권등기 이전의 근저당권'이라는 매우 중대한 위험 요소가 존재하므로, 이 부분에 대한 법률적 검토와 인수 가능성 및 그 영향을 정확히 파악하는 것이 물건 평가의 핵심입니다. 이 위험 요소를 해소할 수 있다는 전제 하에 투자를 고려해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있어 주거 및 임대 목적에 적합합니다.

공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높아 수익 다각화를 기대할 수 있습니다.

"신흥여자중학교" 인근 및 지역 내 근린생활시설, 업무시설이 밀집된 지역으로 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

권리관계 리스크를 명확히 분석하고 해소한다면, 신축 물건의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설이 발견되지 않아 상대적으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매7계