나이스옥션 법원경매 인천 2024타경537756 [1] 인천 서구 신현동 104-66, 가동 4층401호 (신현동,양떼하이츠빌라) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 <신현북초등학교> 북동측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 제가동 제4층 제401호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 마감,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 소로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

출입문에 아래층 메모(누수로 벽지 등 훼손이 심하니 이 집 관계자는 연락달라는 내용)등 부착되어 있음(2025.12.26.자 현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경537756 (1)

소재지: 인천 서구 신현동 104-66, 가동 4층401호 (신현동, 양떼하이츠빌라)

용도: 다세대주택

건축년도: 1991년 (주변 유사 건물 정보 기준)

3. 면적 정보

토지면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

토지지분: 44.224㎡ (약 13.38평)

건물면적: 92.54㎡ (약 27.99평)

건물지분: 92.54㎡ (약 27.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

4. 매각 정보

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 <신현북초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

2. 교통 및 도로

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임. 본건 서측 및 남측으로 소로변의 포장도로와 각각 접함.

3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2017년 2월 7일 접수된 서울강동농협 근저당권 (을14).

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 가압류 (롯데캐피탈(주), 산와대부(주), 인천신용보증재단) 및 임의경매 (서울강동농협) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음 (명세서상 지상권개요 공란).

2. 등기부 요약 (집합건물)

* 소유권이전: 김미경 (2008-07-03), 김근우 (2014-08-20), 김현례 (2015-08-25, 매매 71,000,000원)

* 근저당권: 강동농업협동조합 (2017-02-07, 금67,200,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사 (2024-01-11, 금29,921,470원), 산와대부 (2024-02-14, 금7,938,509원), 인천신용보증재단 (2024-06-19, 금3,933,001원)

* 임의경매: 서울강동농업협동조합 (2024-06-10, 61,399,621원)

* 등기부채권 총액: 108,992,980원

3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 시세분석

1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(1991년)의 다세대주택이 인천 서구 신현동에서 거래된 사례들이 있습니다.

* 2026년 1월 거래 사례 (전용면적 45.6㎡): 9,500만원

* 2026년 1월 거래 사례 (전용면적 36.54㎡): 7,670만원

* 2026년 1월 거래 사례 (전용면적 35.5㎡): 8,100만원

이를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 208만원 ~ 228만원 수준입니다.

2. 현 시세 기준 가치 평가

본건 건물면적은 92.54㎡(약 28평)으로, 주변 유사 물건의 거래가액 및 면적을 고려할 때, 만약 물건 상태가 양호하다면 잠재적 시장 가치는 약 19,000만원 ~ 21,000만원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 감정평가서 요약 및 주의사항에서 누수로 인한 벽지 훼손 등 심각한 상태임이 명시되어 있어, 실제 시장 가치는 크게 하락할 것으로 판단됩니다.

감정가 114,000,000원은 이러한 물건 상태를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 인근에 신현북초등학교가 위치하여 통학이 용이함.

* 편의시설: 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함)

본건 소재지인 인천 서구 신현동 주변 지역은 주거 및 학교 밀집 지역으로, 현재로서는 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 누수 및 훼손 상태

가장 큰 리스크는 출입문에 부착된 아래층 메모(누수로 벽지 등 훼손 심각) 내용과 현황조사보고서에 명시된 누수 문제로 인한 건물 훼손입니다. 이에 대한 수리 비용이 상당할 수 있으며, 곰팡이 발생 등 추가적인 문제도 고려해야 합니다.

2. 권리관계

등기부상 대부분의 권리가 말소될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 인수 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

3. 기타

건축년도 1991년으로 노후된 건물임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현북초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 누수로 인한 심각한 건물 훼손 상태는 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 감정가는 이러한 상태를 반영하여 책정된 것으로 보이나, 실제 수리 비용 및 명도 관련 이슈를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신현북초등학교 인근의 교육 환경.

* 감정가가 실제 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성 (수리 후 가치 상승 잠재력).

* 지역 내 주거 수요.

9. 예상 입찰가

본건은 누수로 인한 건물 훼손이 심각한 상태임을 고려할 때, 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 예상 수리 비용 및 명도 관련 제반 비용을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현 시세, 감정가, 물건 상태, 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 투자자의 최종 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.