나이스옥션 법원경매 인천 2021타경7841 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2021타경7841 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2021타경7841
• 주소: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층201호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매22계 2021타경7841 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층201호 | 감정가: 822,400,000원 | 최저가: 47,408,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2021타경7841 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2021타경7841 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 82,240,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 176.93㎡ (약 53.52평)

건물 지분율: 17693 (이 수치는 건물 전체 면적에 대한 비율을 나타내는 것으로 보입니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 하OOOOOOO

채무자: 하OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 대지권미등기, 재매각, 중복사건

주의사항: 1. 건물만 매각(대지권 미등기이며 최저매각 금액은 건물만 평가한 금액임)

2. 사용승인 전 구분 건물이며 공사가 중단된 상태임.

3. 유치권 행사 중 안내물 설치되어 있음.

[2021.11.2. 추가]

4. 농업회사법인 다인 주식회사 유치권 신고서(2021.11.1.자) 제출

5. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

6. 황주연으로부터 2022.4.14.자 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명.

7. 황주연으로부터 '농업회사법인 다인 주식회사'에 대한 유치권배제신청서 제출(2022.4.14.자).

8. 토지 소유자 홍기성이 채무자겸소유자를 상대로 건물 철거소송(서울고등법원(인천) 2021나12085)을 제기하여 원고승소 판결문 제출(일부철거 판결로 보이며, 어떤 물건(호수)에 대한 것인지 알 수 없음).

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재한 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대로변을 따라 근린생활시설이 주로 형성된 상가지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 서측의 "한나루로"를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다. 토지는 공부상 근린생활시설 및 업무시설 부지로 등재되어 있으며, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(학익시장지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 하OOOOOOO이며, 채무자는 하OOOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 중복병합사건, 재매각 이력이 있으며, 유치권 신고가 다수 존재합니다. 특히 농업회사법인 다인 주식회사가 2021년 11월 1일 유치권 신고서를 제출했으며, 황주연 씨로부터도 2022년 4월 14일에 유치권 신고가 있었으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 황주연 씨는 '농업회사법인 다인 주식회사'에 대한 유치권배제신청서도 함께 제출한 상태입니다.

또한, 토지 소유자인 홍기 씨가 채무자 겸 소유자를 상대로 건물 철거 소송을 제기하여 승소 판결을 받았으며, 이는 일부 철거 판결로 보이나 구체적인 대상 물건(호수)은 명확하지 않습니다.

가장 중요한 주의사항은 대지권 미등기 상태로 건물만 매각 대상이라는 점이며, 최저매각 금액 역시 건물 가치만을 평가한 금액입니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 학익종합시장 인근으로, 노변을 따라 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다. 재래시장과 함께 다양한 소매점, 식당 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 상권 형성이 이루어져 있습니다. 학익시장 자체는 1960년대부터 형성되어 현재까지 영업 중이며, 현대화 작업을 거쳤지만 여전히 전통적인 시장의 모습을 유지하고 있습니다. 인천지방법원, 인하대학교 등이 인근에 위치하여 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으나, 현재 공사가 중단된 상태로 사용승인 전 구분 건물이며, 사용 상태에 대한 자세한 정보는 부족합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 유치권: 농업회사법인 다인 주식회사와 황주연 씨가 유치권을 주장하고 있으며, 특히 황주연 씨의 유치권 성립 여부가 불분명하고 유치권 배제 신청이 제기된 상태입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

2. 대지권 미등기 및 건물만 매각: 토지 지분 없이 건물만 매각되므로, 토지 사용에 대한 법적 권리를 낙찰자가 확보해야 하는 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 건물 사용승인을 받지 못했으며 공사가 중단된 상태입니다.

3. 건물 철거 소송: 토지 소유자가 건물 철거 소송에서 승소하여 일부 철거 판결이 내려진 상태입니다. 낙찰 후 철거 대상이 되는 부분이 있는지, 어느 정도 범위인지 명확히 파악해야 합니다.

4. 공사 중단 상태: 사용승인 전 건물이 공사 중단된 상태이므로, 완전한 사용 및 복구에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 재매각: 과거 매각 과정에서 문제가 발생하여 재매각이 진행되는 경우, 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동의 상업지역에 위치하며, 학익시장 인근의 기본적인 상권이 형성되어 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 물건은 사용승인 전 건물로서 공사가 중단된 상태이며, 대지권 미등기, 다수의 유치권 신고, 건물 철거 소송 승소 판결 등 매우 복잡하고 심각한 권리상의 문제와 물리적인 하자들을 안고 있습니다. 이러한 문제들은 낙찰 후 인수 시 상당한 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신중하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같으나, 리스크 요인들을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1. 잠재적 가치: 만약 제반 문제를 해결하고 공사를 완료하여 정상적인 건물로 사용 가능하게 된다면, 상업지역 내 근린생활시설로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성: 학익동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

하지만, 앞서 언급한 유치권, 대지권 미등기, 철거 소송, 공사 중단 등의 심각한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건은 고위험 고수익을 추구하는 투자자에게 적합하며, 관련 법률 전문가 및 부동산 전문가와 철저한 사전 조사를 거친 후에만 투자를 고려해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계